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作為地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)，萬(wàn)科的動(dòng)向被視為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)。
前幾天的萬(wàn)科業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮這樣總結(jié)當(dāng)前的樓市：房地產(chǎn)市場(chǎng)既沒(méi)有“狂飆”，也沒(méi)有“倒春寒”，市場(chǎng)仍然處于溫和恢復(fù)的階段。
春節(jié)以來(lái)樓市的復(fù)蘇，給人一種前進(jìn)三步，倒退兩步的跡象，令人摸不到那條清晰的復(fù)蘇路線。像極了小巴所在的杭州，都4月初了，依然是陰雨綿綿，春意盎然還需時(shí)日。
從各個(gè)城市來(lái)看，復(fù)蘇最迅速的上海，也開(kāi)始作“妖”了。
今年以來(lái)，1月的上海二手房成交0.81萬(wàn)套，2月1.93萬(wàn)套，3月2.4萬(wàn)套，這2.4萬(wàn)套是近20個(gè)月來(lái)二手成交首次破2萬(wàn)套，意義不凡。
可是再細(xì)看3月每周的成交情況，又發(fā)現(xiàn)了不對(duì)勁的地方。
從月初第一周的5811套，緩慢跌到了月末的4704套。而尋常的樓市成交行情，是月初低，月末往上走，月末出現(xiàn)翹尾。
最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了復(fù)蘇行情令人摸不透脈絡(luò)，各路新聞和政策的變動(dòng)也層出不窮，引發(fā)熱議。
于是，在這樣一個(gè)微妙的節(jié)點(diǎn)上，小巴選取了四個(gè)大家普遍關(guān)心的問(wèn)題，來(lái)探討房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，希望能在模糊的復(fù)蘇中找到一些思路和方向。
一、房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)開(kāi)征？
最近，財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉在《比較》期刊上發(fā)表《新時(shí)代中國(guó)財(cái)政體系改革和未來(lái)展望》一文。文中提到，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為正常增長(zhǎng)后，房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的稅種，應(yīng)盡快開(kāi)展試點(diǎn)。
文章發(fā)出后引起熱議，有人認(rèn)為，這是房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)重出江湖的強(qiáng)烈信號(hào)。
真的如此嗎？房地產(chǎn)稅的腳步近了嗎？
二、限購(gòu)、限售有可能全面取消嗎？
4月3日，鄭州已經(jīng)取消了二環(huán)外的限購(gòu)；4月6日，合肥放開(kāi)了部分區(qū)域限購(gòu)……
今年以來(lái)，多地陸續(xù)取消或者放松限購(gòu)政策。北方很多二線城市，所謂的限購(gòu)已經(jīng)名存實(shí)亡。強(qiáng)二線城市的限購(gòu)政策也有部分松動(dòng)。
那么，限購(gòu)、限售這類(lèi)限制性的政策可能會(huì)全面放開(kāi)嗎？
三、全面放開(kāi)“帶押過(guò)戶(hù)”有何作用？
3月30日，自然資源部和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》。至此，“帶押過(guò)戶(hù)”的時(shí)代來(lái)臨了。
按照原來(lái)的模式，二手房的賣(mài)方需要先籌集款項(xiàng)，還清按揭貸款，將完整產(chǎn)權(quán)贖回后再賣(mài)出。對(duì)此，部分中介機(jī)構(gòu)也瞄準(zhǔn)了商機(jī)，一手提供過(guò)橋貸款，一手收取高額的利息。
實(shí)行“帶押過(guò)戶(hù)”政策后，無(wú)需歸還抵押即可交易過(guò)戶(hù)，銀行作為擔(dān)保人，省去了這筆過(guò)橋資金，降低了老百姓二手房交易的成本。
本質(zhì)上這是一項(xiàng)便民政策。那么這時(shí)放開(kāi)“帶押過(guò)戶(hù)”，作用幾何？
四、大型民營(yíng)房企該救嗎？
在這兩年樓市低迷期，許多民營(yíng)房企接連發(fā)生債券爆雷、資金鏈斷裂事件，不少已經(jīng)躺進(jìn)了ICU。
民營(yíng)房企不僅困住自己，其帶來(lái)的爛尾樓事件，還引發(fā)蔓延全國(guó)的斷貸潮，也讓買(mǎi)房者對(duì)樓市的信心蒙上了一層灰。
近日，據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，至少10家房企發(fā)布停牌公告，因?yàn)楹藬?shù)師空缺、核心人員離職等原因致年報(bào)難產(chǎn)。這也從側(cè)面反映出當(dāng)前房企之難。
此前，政府已經(jīng)出手保交樓，如今情況如何？一片哀嚎的民營(yíng)房企該不該救助？
針對(duì)以上四個(gè)問(wèn)題，小巴詢(xún)問(wèn)了多位大頭，邀請(qǐng)他們來(lái)深度剖新。小巴先簡(jiǎn)單劇透一波：
1.中國(guó)有一千個(gè)理由應(yīng)該征收房地產(chǎn)稅，但房地產(chǎn)稅的征收有一萬(wàn)個(gè)難點(diǎn)。
2.限購(gòu)政策的取消，需要有一些替代性方案出臺(tái)。
3.“帶押過(guò)戶(hù)”屬于技術(shù)上的推動(dòng)，真正的推動(dòng)是人們對(duì)市場(chǎng)的信心和預(yù)期。
4.救助民營(yíng)房企進(jìn)入了攻堅(jiān)時(shí)刻。
下面就具體來(lái)看看大頭的觀點(diǎn)。
一、房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)開(kāi)征？
浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛認(rèn)為，輿論對(duì)樓繼偉的文章可能存在過(guò)度解讀。
雖然樓繼偉曾任財(cái)政部部長(zhǎng)，但公開(kāi)信息顯示，樓繼偉現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有任何官方職務(wù)?？l(fā)該文的期刊《比較》也并非官方媒體。因此，無(wú)論是作者的身份，還是發(fā)布的渠道，這篇文章都是非官方的。
這篇文章認(rèn)為，房地產(chǎn)稅征收最大的難點(diǎn)是房地產(chǎn)如何估值。
而實(shí)際上，中國(guó)房地產(chǎn)稅最大的難點(diǎn)在于法理。
中國(guó)的商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中，很大一部分是土地出讓金。有人說(shuō)這是中國(guó)的土地財(cái)政。而實(shí)質(zhì)上是中國(guó)的土地融資，地方政府一次性把70年的土地使用權(quán)，讓渡給業(yè)主，并一次性收取了70年的土地使用費(fèi)用。
但很遺憾的是，中國(guó)的房產(chǎn)業(yè)主并沒(méi)有私人的土地產(chǎn)權(quán)，甚至沒(méi)有永久的使用權(quán)，最長(zhǎng)僅僅是70年的土地使用權(quán)。房地產(chǎn)稅征收最重要的法理是，業(yè)主擁有恒久的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。
土地出讓金的含義是什么？是租金還是使用稅？
而70年的土地使用權(quán)費(fèi)用已經(jīng)以土地出讓金的形式支付，在此基礎(chǔ)上再征收持有階段的房地產(chǎn)稅，可能涉嫌“稅上稅”的法理障礙。
另一個(gè)重大的理論障礙是，70年的土地使用權(quán)使得不動(dòng)產(chǎn)的估值呈現(xiàn)斷裂的函數(shù)。
純屬假定：
今天100萬(wàn)元買(mǎi)的一套房子，在第69年的時(shí)候，已經(jīng)增值到了1000萬(wàn)元。
這個(gè)增值絕非是因?yàn)榻ㄖ旧矶鲋?，中?guó)的住宅設(shè)計(jì)壽命僅僅為50年，如果已經(jīng)使用了69年的住宅沒(méi)有垮塌、沒(méi)有變成危房，已經(jīng)實(shí)屬幸運(yùn)，就建筑本身而言，可能已經(jīng)一文不值。
所謂增值，是因?yàn)橥恋囟鲋怠?/p>
在69年時(shí)，假定需要繳納1%的房地產(chǎn)稅，一年10萬(wàn)元，業(yè)主還愿意交嗎？
因?yàn)榈降诙?，土地使用?quán)就到期了。
2021年開(kāi)始施行的《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期?！?/p>
但《民法典》也指出：“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！辈](méi)有說(shuō)是無(wú)償續(xù)約，很可能還需要再交一筆下一個(gè)周期的土地出讓金，或者叫土地使用權(quán)費(fèi)用。
如果中國(guó)的住宅到第70年土地使用權(quán)到期時(shí)，開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅，法理上就沒(méi)有任何障礙了。
中國(guó)有一千個(gè)理由應(yīng)該征收房地產(chǎn)稅，但房地產(chǎn)稅的征收有一萬(wàn)個(gè)難點(diǎn)。
這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從開(kāi)始時(shí)的頂層設(shè)計(jì)就決定了的。在過(guò)去長(zhǎng)達(dá)20年的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)稅的立法和實(shí)際征收都幾乎沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)，這個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)也證實(shí)了其難度。
“劉曉博說(shuō)財(cái)經(jīng)”新媒體創(chuàng)始人、知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博認(rèn)為，
2023年中國(guó)有沒(méi)有可能啟動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)？我的看法是：可能性不算小。
首先，房地產(chǎn)稅懸劍效應(yīng)對(duì)樓市傷害太大，早日發(fā)布一個(gè)理性的、溫和的房地稅試點(diǎn)方案，有利于樓市走穩(wěn)。
第二點(diǎn)，從現(xiàn)實(shí)層面看，地方政府財(cái)政壓力巨大，急需要推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
由于房地產(chǎn)低迷，2022年全國(guó)賣(mài)地收入減少了2.02萬(wàn)億。表面上看，去年賣(mài)地少了2萬(wàn)億，實(shí)際出讓金收入6.69萬(wàn)億。但其中40%以上是地方國(guó)企或者融資平臺(tái)接盤(pán)。
如果地方融資平臺(tái)不托市，則2022年全國(guó)賣(mài)地收入可能只有3.5萬(wàn)億左右，那對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響就大了。
下圖是截至2021年末，各省市政府的“債務(wù)率”（債務(wù)÷地方年度財(cái)政總收入）和“負(fù)債率”（債務(wù)÷當(dāng)?shù)谿DP）。其中廣義部分，包括了城投債；非廣義部分，沒(méi)有包括城投債（只是普通地方債+專(zhuān)項(xiàng)債）。
可以看出，各地的廣義債務(wù)率和負(fù)債率都已經(jīng)比較高了，就連北京、天津這樣的中心城市都不例外。
這種情況下，為了維持經(jīng)濟(jì)落后、人口流失地區(qū)的運(yùn)轉(zhuǎn)，中央對(duì)地方轉(zhuǎn)移支付達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的9.71萬(wàn)億元，增長(zhǎng)17.1%。很顯然，地方政府需要找到一張穩(wěn)定的“長(zhǎng)期飯票”，事情已經(jīng)非常緊急了。
衡量房地產(chǎn)稅率是否適當(dāng)，關(guān)鍵看兩點(diǎn)：首先看老百姓是否能負(fù)擔(dān)得起，其次地方政府的收入是否夠用。
由于人口紅利、土地紅利都日漸式微，未來(lái)政府也需要精兵簡(jiǎn)政，不能再讓那么多人吃財(cái)政飯了。城市和城市之間，省和省之間，存在著激烈的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。比如，如果廣州的房地產(chǎn)稅率偏高，企業(yè)、個(gè)人一定會(huì)流向深圳；反之，亦然。
人口流失、經(jīng)濟(jì)衰退地區(qū)如果開(kāi)征房地產(chǎn)稅，一定會(huì)讓更多的人用腳投票，賣(mài)房走人，最后人財(cái)兩空。而發(fā)達(dá)地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)繁榮、人口增長(zhǎng)，不用征收多少房地產(chǎn)稅就可以維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)。這恐怕才是比較麻煩的事。
二、限購(gòu)、限售有可能全面取消嗎？
浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛
是不是會(huì)繼續(xù)松動(dòng)，甚至解除限購(gòu)，還是要看市場(chǎng)的發(fā)展。
現(xiàn)在市場(chǎng)處在一個(gè)微妙的階段。春節(jié)后市場(chǎng)復(fù)蘇較為強(qiáng)勁，但受房地產(chǎn)市場(chǎng)以外的各種因素影響，比如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、各行各業(yè)的收入預(yù)期、就業(yè)形勢(shì)、外貿(mào)出口形勢(shì)等，市場(chǎng)復(fù)蘇能否以更大的力度持續(xù)下去，似乎還要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。
如果市場(chǎng)復(fù)蘇能持續(xù)，比如再持續(xù)三個(gè)月，那么一線和強(qiáng)二線城市的限購(gòu)，未必會(huì)松動(dòng)和解除。但如果市場(chǎng)再度低迷，二線城市的松動(dòng)甚至解除限購(gòu)，幾乎是必然。
限售，是不同城市對(duì)不同商品房限定的一些條件，是局部的，少數(shù)的，不具有普遍意義，每個(gè)城市根據(jù)具體情況，或許存在松動(dòng)的可能。
南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳翔華
限售政策目前就可以取消，而限購(gòu)政策取消需要先有一些替代性方案出臺(tái)。
限售政策對(duì)樓市調(diào)控的作用較小，購(gòu)房者買(mǎi)入期房，交房時(shí)限售期基本結(jié)束了。若還在限售期，一般是先交易，等期限到了再配合過(guò)戶(hù)。
所以，限售政策意義不大，這時(shí)取消，一來(lái)可以增加房子流通量，二來(lái)從心理層面給大家一種支持。
而限購(gòu)政策不同還不能輕易退出，否則一些熱點(diǎn)城市的局部地段可能進(jìn)入過(guò)熱狀態(tài)。當(dāng)然可以做一些調(diào)整，比如調(diào)整限購(gòu)區(qū)域的劃分。
限購(gòu)政策主要為限制兩種買(mǎi)房者：
1.外來(lái)炒房型。這類(lèi)肯定要限制，但如果真的在本地工作，可以適當(dāng)放寬，比如交社保/繳稅半年，就能買(mǎi)房。
2.本地炒房客。這類(lèi)依然要保持限購(gòu)，但可以在限購(gòu)范圍上可以做一些微調(diào)。
如果真的要取消限購(gòu)，那么應(yīng)該先出臺(tái)個(gè)人所得稅的相關(guān)政策。
按照政策規(guī)定，出售二手房，“滿(mǎn)五唯一”可免個(gè)人所得稅，不滿(mǎn)五或不唯一的二手房，出售時(shí)需要繳納差額的20%或總價(jià)的1%，作為個(gè)人所得稅。
一般情況下，大家都會(huì)選擇總價(jià)的1%。比如，一套房子買(mǎi)入價(jià)300萬(wàn)，賣(mài)出價(jià)500萬(wàn)，差額的20%即40萬(wàn)，而總價(jià)的1%是5萬(wàn)。
為遏制炒房，我們可以把原先政策中的“繳納差額的20%或總價(jià)的1%”，直接改成“繳納差額的20%”用來(lái)控制炒房行為。如此一來(lái)，限購(gòu)政策就可以退出了。
三、全面放開(kāi)“帶押過(guò)戶(hù)”有何作用？
浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛
雖然帶押過(guò)戶(hù)一直有需求，但突然對(duì)此大開(kāi)綠燈，是由兩大力量推動(dòng)的。
第一是地方政府部門(mén)，他們深知二手房交易是整個(gè)市場(chǎng)交易的終端，終端梗阻，整個(gè)市場(chǎng)循環(huán)就不暢。
二是銀行部門(mén)，大部分銀行仍然把住房按揭貸款視為優(yōu)質(zhì)貸款，銀行不愿意肥水流向外人田，因此也成為重要的推動(dòng)力量。
帶押過(guò)戶(hù)幾乎是一個(gè)三贏的模式。既降低了買(mǎi)賣(mài)雙方的風(fēng)險(xiǎn)，又大大減少了交易環(huán)節(jié)上的繁瑣。
時(shí)下金融機(jī)構(gòu)視個(gè)人按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，甚至很多銀行想方設(shè)法阻止貸款人提前還按揭。開(kāi)辟了“帶押過(guò)戶(hù)”的交易，銀行也可以使按揭客戶(hù)不流失。
帶押過(guò)戶(hù)，當(dāng)然使二手房交易更為安全和快捷。但無(wú)論如何，這種推動(dòng)是技術(shù)上的推動(dòng)，真正對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)，仍然是人們對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的信心和預(yù)期。
北京市道可特律師事務(wù)所合伙人劉甫
帶押過(guò)戶(hù)有助于買(mǎi)賣(mài)雙方的資金安全以及信任程度，降低了交易出現(xiàn)意外情況的風(fēng)險(xiǎn)。此前經(jīng)常有業(yè)主挪用買(mǎi)家支付的、應(yīng)該用來(lái)歸還貸款的房款，甚至出現(xiàn)攜款跑路的情況，導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行。
同時(shí)，大大提高了房產(chǎn)交易的效率。之前需要先預(yù)約歸還貸款、解除抵押登記等程序，少則一個(gè)月，多則幾個(gè)月，導(dǎo)致房產(chǎn)交易周期過(guò)長(zhǎng)。
這項(xiàng)政策很利民，但風(fēng)險(xiǎn)也不是沒(méi)有，比如各地區(qū)、各銀行執(zhí)行這項(xiàng)政策的尺度不同，有的銀行可以操作，有的不允許如此執(zhí)行；再者，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)銀行設(shè)定附加條件，比如買(mǎi)家也必須在本銀行按揭貸款、貸款利率不給優(yōu)惠等等；再有，如果房貸剩余金額低于房產(chǎn)價(jià)值，如何處理。
對(duì)于可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，建議大家做好預(yù)案應(yīng)對(duì)變化。
四、大型民營(yíng)房企該救嗎？
浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛
政府肯定要救，但就本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，并非是為了救房企。政府救的主要是購(gòu)買(mǎi)到爛尾樓的受害者，救的是市場(chǎng)預(yù)期和信心，目的是防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)。
每家房企的情況千差萬(wàn)別，債務(wù)危機(jī)的數(shù)量和性質(zhì)也完全不同，現(xiàn)有的資產(chǎn)狀況也完全不同，不能一概而論地說(shuō)對(duì)哪家民營(yíng)房企救或者不救。
就總體政策來(lái)說(shuō)，官方已經(jīng)在實(shí)行救助，比如金融十六條政策，并將繼續(xù)盡力保護(hù)市場(chǎng)，防止金融危機(jī)的發(fā)生。
政策會(huì)盡力救市，但對(duì)每一家房企來(lái)說(shuō)，基本的原則仍然應(yīng)該是市場(chǎng)化和法治化的原則。
每一家房企，最后是不是能生存下來(lái)，還是要看自己的資產(chǎn)狀況和債務(wù)危機(jī)的程度。
當(dāng)然所有這些救，理論上都是“續(xù)命”。真正的救命，是市場(chǎng)信心的恢復(fù)，預(yù)期的扭轉(zhuǎn)，銷(xiāo)售的持續(xù)復(fù)蘇，有大量的銷(xiāo)售回款，才是房企自我造血功能的恢復(fù)，才是真正的救命。
如果這一條件不存在，僅僅靠債務(wù)展期等輸血的手段，最后還是很難保命的。
南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳翔華
目前各地花了很大力氣，用國(guó)開(kāi)行的貸款去保交樓，救的正是民營(yíng)房企，已經(jīng)取得了一些成績(jī)，同時(shí)救助也進(jìn)入一個(gè)攻堅(jiān)階段。
救助是分批次的，比如對(duì)于尚有資產(chǎn)，但遇到資金周轉(zhuǎn)不靈的企業(yè)，這種情況下將其資產(chǎn)執(zhí)行了，或者將資產(chǎn)抵押給銀行，用貸款來(lái)保證項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)，從而完成交付。
目前的救助已進(jìn)入到攻堅(jiān)階段。不少項(xiàng)目資不抵債，銀行不愿意貸款給這些企業(yè)，很容易形成一筆壞賬。
這給政府的救助提出了一個(gè)難題。并非政府不想救助，而是不知從何找到切入點(diǎn)。這方面還需要進(jìn)行深入的調(diào)查和研究。
在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未復(fù)蘇，各方信心不足的階段，這類(lèi)項(xiàng)目可能要暫時(shí)擱置，等后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心恢復(fù)時(shí)，或?qū)⒂瓉?lái)轉(zhuǎn)機(jī)。
當(dāng)然，還得看市場(chǎng)的具體走向。
