陸家嘴物業(yè)服務(wù)案例200

物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在其管理的有效期內(nèi)兌現(xiàn)期承諾，那么從本案例案情來看，開發(fā)商關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠政策的條款在前期物業(yè)服務(wù)合同中并沒有體現(xiàn)，那么我們就一概是視為沒有征得物業(yè)公司的統(tǒng)一，是開發(fā)商侵犯物業(yè)管理公司利益的行為

案例分析根據(jù)國家發(fā)改委及建設(shè)部頒布的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)的場(chǎng)地進(jìn)行維修，養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境和衛(wèi)生向業(yè)主所收取的費(fèi)用

物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)辦法第十一條規(guī)定實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包桿制的服物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本法，定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，籌金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的籌金

對(duì)業(yè)主具有法律約約束力，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期，限計(jì)滿前業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的前期物業(yè)服務(wù)合同終止物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)無托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)

第七十六條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人決定續(xù)聘的業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前與物業(yè)服務(wù)人續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知原物業(yè)服務(wù)人

前期，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù)期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的前期物業(yè)服務(wù)合同終止重復(fù)第十九條建設(shè)單位，承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任建設(shè)單位銷售房屋前應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)人

由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)組織招標(biāo)，并代表業(yè)主與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，決定采用協(xié)議方式選評(píng)物業(yè)服務(wù)人的業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)將兩家以上備選物業(yè)服務(wù)人的基本情況，擬簽訂物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示

第九百四十九條物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)及法律責(zé)任，物業(yè)服務(wù)合同終止的原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房相關(guān)設(shè)施，物業(yè)服務(wù)所必須的相關(guān)資料等交還給業(yè)主

配合新一業(yè)物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀態(tài)。原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定，不得請(qǐng)求業(yè)主支服務(wù)業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定執(zhí)行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)法服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)

那么，第二點(diǎn)在前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，如果業(yè)委會(huì)跟新的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的前期物業(yè)服務(wù)合同的終止，那就意味著后期物業(yè)服務(wù)合同的效率高于前期

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定提供物業(yè)服務(wù)，不能將其提供的全部物業(yè)服務(wù)委托給第三人全部物業(yè)服務(wù)將全部物業(yè)服務(wù)直解后分解給轉(zhuǎn)托給第三人都是不允許的，那部分業(yè)務(wù)當(dāng)然是可以的，在物業(yè)公司家有些比較專業(yè)的活兒

物業(yè)服務(wù)單位雖然沒有與這個(gè)業(yè)委會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但是確實(shí)提供了物業(yè)服務(wù)，第三方和業(yè)主也接受了所提供的物業(yè)服務(wù)，那雙方之間形成事實(shí)上的業(yè)主服務(wù)關(guān)系，第三方和業(yè)主應(yīng)當(dāng)要交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)

例如，物業(yè)服務(wù)工資在小區(qū)多處張跌海報(bào)承諾二零二一年七月一日以后，業(yè)主停放于小區(qū)內(nèi)的小汽車被盜的，由本物業(yè)服務(wù)公司對(duì)被盜業(yè)主承擔(dān)損害賠償責(zé)任建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選拼的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同

當(dāng)然，前期物業(yè)服務(wù)合同因以因這樣的事由而終止，那么業(yè)主委員會(huì)和新的物業(yè)服務(wù)人訂立了物業(yè)服務(wù)合同的前期物業(yè)服務(wù)合同，便因此而終止物業(yè)服務(wù)合同的第二類訂立方式。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)表決同意

應(yīng)當(dāng)賠償損失第九百五十條物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù)物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人獲得決定。自行管理的業(yè)主接管。之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)