本文由作者參加九派新聞“九派圓桌”直播討論《存量房貸利率調整細則公布，你的房貸怎么調》時的發(fā)言整理而成，發(fā)布前經作者審閱。
這一次調控既想限制北上深，又想政策放松
房地產政策，從2018年以來，一直在說房住不炒，房價漲高了之后，政府覺得房價不能過快上漲，會抑制經濟活力。這個政策基調在這么多年一直是沒有變化過的，雖然說2022年之后，地產行業(yè)有一段時間表現(xiàn)比較頹勢，但政策并不是積極的鼓勵房價上漲。
這輪各大銀行存量房貸利率調整細則發(fā)布，我們注意到一些銀行避開了北上深的二套房情形。的確，北上深作為投資屬性最強的幾個城市，房價政策相對偏保守。
原因在于，第一，北、上、深屬于金融屬性最強的、中國最高凈值人群所在的城市。只要這個地方的房地產政策放得過于寬松，投機屬性就會非常強，把價格給炒上去，這是我們不希望看到的現(xiàn)象。
第二，北京、上海這兩大城市人口2000萬以上，非常密集，如果說城市要有一個良性發(fā)展，政策層面就不希望人口持續(xù)涌入。因此房地產政策就不能過于寬松。
第三，房地產的頹勢對經濟發(fā)展有一定拖累，北、上、深這三個城市地產規(guī)模占全國盤子比重相對較小，財政壓力也不大，政策要精準發(fā)力，寬松政策著力點就要放在省會城市、三線城市、四線城市。
我們看到，大的政策基調還是要求房住不炒，但從政策落實的過程中，又顯得非常寬松，這一次既想限制北上深，又想政策放松。我們注意到，北京、上海的二手房利率，相當于LPR減5個或25個基點。
相比減30個基點，差異也就10個點、20個點，二套房首付比例也就差5個點，這樣一個比例，它對投機屬性的抑制并沒有達到一個很明顯的作用，但政策的基調，其實是不希望房價上漲。
利率還會持續(xù)往下走，只不過不知道走的是快還是慢
有人對固定利率轉浮動利率存有顧慮，我覺得五年、十年可能都不用去考慮用固定利率。
我一直跟蹤宏觀周期，房子的需求是由人口決定的。從人的生命周期的角度上說，大學畢業(yè)之后，26到46歲階段是人的消費上升期，有了錢會去購買房子，房子是最大宗的消費商品，這個時期房地產會有大量的購買盤，如果進入人口下行周期，人的購買需求是會減少的。我們國家恰好是2012年進入勞動力人口的拐點，如果說按照定義的消費購買人群，實際上2016年真真實實地消費見頂了。
房地產迎來2016-2018的上漲周期后，它再次往下走，人口周期往下，需求肯定會往下。國家要保持經濟，一定會實行寬松貨幣政策，這對于財政、宏觀調控政策來說，它是最簡單易行的。貨幣需求減少，貨幣政策又寬松，供應會顯著增加，利率一定會往下走。
具體會走多深？現(xiàn)在我們的LPR是3.85，減了30個bp，大概在3.5左右，3.5 我認為還是非常高的，參考西方國家所經歷過的人口周期，像美國、日本，真正的房貸利率是降到3以下，甚至到2，像日本，現(xiàn)在還長期是 2以下。
利率還會持續(xù)往下走，只不過不知道走的是快還是慢，但我想它再也回不去4以上了，甚至3以上。這個政策是給廣大購房人群的福利，原來高位買固定利率的，一定要轉換成浮動利率，跟LPR掛鉤。
政策全面寬松后，各個銀行的政策應該會更加激進，抓住優(yōu)質的房貸資產，或者是客戶群體，會有相應的競爭機制，有些甚至會給購房人非常低的利率。這可能是未來的大方向。
我們知道各個地方都已經下調了利率下限，有些甚至減40BP、50BP。這一次政策應該主要針對買在高位的那批人，為了化解債務壓力，央行給你省了很大一筆支出，是按多少萬來算的，可以去進一步刺激投資或消費。
國家調整利率有諸多制約因素，央行會考慮幾個關鍵的變化，一是匯率，二是貨幣政策對實體經濟的刺激效果。
9月24日之前，很多人認為央行會調降房地產LPR利率，認為調50BP。但之前的一個周五，美聯(lián)儲降息50個BP后，我們沒有跟隨調降，大家就覺得很失望，其實我們央行更多關注匯率的穩(wěn)定性，人民幣到7-7.36區(qū)間的時候，不希望繼續(xù)貶，那為什么人民幣會貶呢？美國的利率太高了，美國一直處于加息和利率高的狀態(tài)，中美國債利率倒掛，資金會自然而然地流向美國，人民幣的匯率面臨持續(xù)的貶值壓力。央行為了穩(wěn)匯率的目標，利率就降不動。
當美聯(lián)儲降了50個BP之后，人民幣匯率有一個小幅的升值，但這個過程中，人民幣貶值壓力是一直存在的，我們的利率短時間很難進一步大幅下行，除非我們看到美聯(lián)儲又繼續(xù)大幅降息，這樣就可以去展望人民銀行會再次降息。
利率在過去一兩年一直都在下降，可能大家感受不到，房貸利率下降的不多，金融市場的利率，比如國債利率已經創(chuàng)了歷史新低，人民銀行的政策利率7天回購利率也已經下調至1.5%的低位，為了保障銀行的利潤不受侵蝕，央行通常在降房貸利率前先調政策利率，比如7天回購利率、中期借貸便利利率，它是房貸利率下調前的風向標，我們可以觀察這個動向。
如果簽的是浮動利率，建議不要提前還房貸
10月21日LPR會不會再降？央行在9月12日的新聞發(fā)布會中，潘行長說了，未來年內不排除還有進一步調降準備金利率，甚至可能調降 LPR 利率，但這只是一種可能性，會不會調，我認為它還是要取決于美聯(lián)儲政策的動作。
很多人的房貸利率在2021年之前，都是非常高的，當時LPR加個50個BP，跟現(xiàn)在減30個BP，直接相差80個BP，老百姓會去做比較，原來很多人買房的，手里有現(xiàn)金的人，會去比較收益，存銀行理財有多少收益，原來可能有3.5%左右，現(xiàn)在幾乎是2.5%這么低，這樣，房貸利率如果還維持在高位，它自然而然會想著把這個去還了。
這一次降了之后，3.5 %的房貸利率，跟10年期國債利率，相差大概是 1.4個百分點左右。這是什么水平呢？
它是2019年以來的相對低位，老百姓心里會去衡量。我現(xiàn)在去投資，理財收益這么低，房貸利率也降下來了，我自然就不會去還房貸了。
如果說簽的是浮動利率，我建議不要去提前還房貸。
2018年房市最熱的時候，我也是個觀點，為什么呢？我們研究宏觀，就知道利率一定會往下走，會走得非常非常低，會奔著2%的水平去，甚至政策利率奔著零的水平附近去，如果不去，這么多債務就沒法化解。
全球所有央行都在印鈔，貨幣購買力會持續(xù)下降，你今天100塊錢，到明年央行印了10%，你的100塊錢，如果能夠變成110，那貨幣購買力是沒下降的，如果你不變，你的購買力就下降了10%。
央行不斷印錢的過程中，所有資產從長期的角度上來看，都會有個貨幣效應，會上漲，會漲價。對老百姓來說，你的財富要通過什么樣的渠道保值對抗貨幣貶值。
從大類資產配置來看，你的錢怎么配置？
一是黃金，一是股權，一是債券，這三類資產都會漲價，一二線城市核心地段的房子也會在貨幣效應中漲價。
如果提前還了，錢就固化到里面去了，可能會面臨房子在地段不太好的情況下，沒保值、沒增值，錢也進去了。從財富配置的角度上說，我認為錢買最安全的債券，買黃金，甚至是買風險高一點的股票，比你提前還貸要好。
因為貨幣大釋放的情況下，那點房貸利率相對比較少，你去看西方歷史，他們的貨幣貶值速度幾乎8%、10%，中國也有8%的水準，在這個情況下，你去算一下該去配置什么樣的資產，當然如果說你是剛需，又沒有錢去提前還貸，那么盡量維持這個房貸，不要去還，把現(xiàn)金留著，以備不時之需。
居民買房的需求并沒有崩潰，只是被抑制了
降存量房貸利率，我認為對銀行來說是好事。
銀行的利潤來源有兩個，一個是凈息差，一個叫資產質量。
銀行存款和貸款利息差，已經壓縮的越來越窄，利潤確實會受到侵蝕，因為銀行讓利了1500億，但我們知道，現(xiàn)在銀行的房貸大概是 37.8 萬億的規(guī)模，房貸余額還在下降，也就是說銀行優(yōu)質資產損失了，我們估算在提前還貸情況下每年的利息直接減少700多億，30年減少2.2萬億，相比1500億的短期損失，這其實是更應該在乎的。
潘行長在新聞發(fā)布會中也說了，降了存款準備金利率，相當于對銀行釋放了1萬億的低息成本。銀行拿這個低息再去做放貸。這個凈息差的影響是不大的。
房地產行業(yè)從政策出臺上，相當于一擼到底了。我們看看西方國家，他們的利率首付比例大都在10%-20%之間，我們一下子降到了跟他們一樣的水平，另外，利率也是緊跟LPR的浮動變化了。
從這一角度來說，我們原來對房地產行業(yè)過多的限制、約束，相當于全部打開了，這對行業(yè)本身是一個天大的利好。
但復盤整個這輪房價下跌的原因，我們發(fā)現(xiàn)這不僅僅是房地產自發(fā)的內生性的調整，也不是說我們的需求崩潰的不行了。
我做過測算，即便是按照人口的變化，房地產正常需求一年應該在10-12億平方米，換算成100平方米一套的房子，也有1000萬到1200萬套的需求，但現(xiàn)在我們已經按年化調到9.6億平方米了，顯然是超調了。
為什么會超調呢？
這是一個宏觀經濟的問題，房價在下跌，真正有需求想換房子的人，會觀望或甚至不換，它是一個被抑制的潛在需求。
當前房地產供給少，需求少，庫存也降到合理偏低的水平了。行業(yè)已經接近出清。已經是跌到一個相對長期的支撐點。我認為，這是新一輪房地產周期的上行起點。
從西方國家來看，經濟要想好，必須地產好，地產好不了，經濟回不來，日本失去二十年，就是地產不行。韓國、德國、美國這些國家都面臨人口老齡化的問題，需求往下走，它的房地產價格能創(chuàng)新高。這其實是一個貨幣效應，它作為一個資產，有保值功能，能對貨幣貶值進行抵補。
資產資金流向地產去保值。
當然三四線城市以下的，肯定是長期往下走的。核心資產，比如省會城市這種優(yōu)質的，就能夠保值。國家現(xiàn)在要刺激經濟回暖，必然對地產下手，扭轉地產下跌的狀態(tài)，穩(wěn)在這個位置。
這也就意味著價格在這里見底了，能不能漲起來？
如今地產已經市場化了，政策發(fā)力點作用到了實體經濟，當居民收入開始漲了，老百姓有了錢會去買房子。
我認為有三個支撐點：
第一，我們的改善型需求，即便是房地產下行，能看到大戶型數(shù)據(jù)是增長的，只有剛需是下降的，這是年輕人不愿意買房、不愿意結婚導致的。
第二，有個真正的需求叫存量房的置換需求，這個需求量是非常龐大的基數(shù)，我們國家的房地產市場，也就短短20年，2000年之前，接近3.6億人住在城中村老工房、福利房，80年代的房子逐步進入了一個危房階段，需要把房子更新成新房子。
這些需求一點燃，房地產立馬起來了。
現(xiàn)在要把房地產給溫和地刺激起來，溫和地增長
銀行間轉按揭，通常買房子，居民是債務人，銀行是債權人，如果你這家銀行給我的利率太高了，又協(xié)商不了，那我是不是可以換成另外一家銀行？這個過程中，可能以前會比較麻煩?，F(xiàn)在的政策就給你提供一個便利的通道，允許你去這么做。
還有一種情況就是比較常見的，賣掉一個房子之后，再去買一套新的房子，現(xiàn)在允許房子直接找到買家，買家貸款直接轉移給新的買家，如果是同一個銀行，內部就直接處理了比較方便?？缧邪唇遥磥硪矔芊奖?，解決了購房過程中的摩擦成本。
我看到有些地方降契稅，因城施策，圍繞各個地方真實的財政情況，行業(yè)政策幾乎沒有障礙了。
從財政政策的角度來看，財政部長藍佛安說，賣了一套房子，付了增值稅，再置換買一套可以抵扣。這個改善型需求，國家是鼓勵的，這個也是真正關鍵的一招。財政還允許地方政府發(fā)專項債去購買存量房，用國家的力量來買房子，用于廉租房保障房，這對于市場托底起到比較好的作用。
我國未來的資產價格就是水牛的資產價。貨幣效應下，央行會持續(xù)的擴張，對于金融市場，比如說黃金，債券、股市，核心資產，經濟下行的過程中，利率下行，貨幣貶值，資金就被迫去買它，大類資產配置的角度，大家都去買這些，我們認為未來有三?，F(xiàn)象：債券牛、股市牛、黃金牛。
西方國家出現(xiàn)過股債雙牛的情形，它的地產的復蘇，不是真真實實的復蘇，我現(xiàn)在是100塊錢的收入，央行向市場投入10%的貨幣，明年收入增長了15%，這才叫實際復蘇。
如果說明年低于10%，那叫名義復蘇，實際上沒超出貨幣效應，如果說收入反而跌了，這叫通縮，過去很多西方國家經濟進入漫長的慢牛，實際上它是貨幣效應。我們說德國的股市、韓國的股市都能創(chuàng)新高，你說它的經濟很好嗎？不是真的好，是貨幣效應、財富效應，所有人的錢都在貶值，但貶值過程中真實的收入又沒有減少，他看到了賬上的錢沒有減少，比如說可能還增加，從100塊錢變成110了。
這個過程中，大家都很歡心，財富沒有縮水，雖然說購買力下降，但總體上最終的結果可能還是會賺的。為什么呢？因為資本主義市場經濟，你不可能消費完所有的，一個人的需求是有限的，財富會被固化下來。所以我們看到，西方國家居民財富越來越多。
我們所有人說要鼓勵消費，這需要你有收入來源，現(xiàn)在政策點就是要把房地產給溫和地刺激起來，溫和地增長，并不是說房價立馬就大漲，再也回不到2016年到2018年那種大漲了。
因為我們的人口真的是往下走，所謂的名義增長，僅僅是跑贏貨幣的增速，或是財富的保值，就會出現(xiàn)所有都漲，水漲船高。
貨幣多了，利率會往下掉，對應的就是債券價格要上漲，我認為北上深、省會一線城市的核心地段房子都會慢慢的長出來。
