事關(guān)房地產(chǎn)政策調(diào)整，3月22日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議釋放出重要信號(hào)。
據(jù)新華社報(bào)道，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)3月22日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究統(tǒng)籌融資信用服務(wù)平臺(tái)建設(shè)、提升中小微企業(yè)融資便利水平的舉措，聽(tīng)取關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)政策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況的匯報(bào)，審議通過(guò)《國(guó)際郵輪在中華人民共和國(guó)港口靠港補(bǔ)給的規(guī)定》。
其中，會(huì)議指出，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。去年以來(lái)，各地因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，落實(shí)保交樓、降低房貸利率等一系列舉措，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，進(jìn)一步推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
“保交樓”仍是重點(diǎn)，謀劃政策有效激發(fā)潛在需求
雖然今年全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告中未提及“保交樓”工作，但本次會(huì)議再次提及“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，意味著“保交樓”仍是今年各地的重點(diǎn)任務(wù)。
今年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率達(dá)到99.9%。截至2023年年末，350萬(wàn)套保交樓項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)交付超300萬(wàn)套，交付率超過(guò)86%。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，“保交樓”工作不斷落實(shí)，帶動(dòng)了2023年全國(guó)房屋竣工面積同比增長(zhǎng)17%，一定程度穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，維護(hù)了購(gòu)房人合法權(quán)益，預(yù)計(jì)今年“保交樓”資金和配套舉措將進(jìn)一步跟進(jìn)。只有項(xiàng)目交付有保障，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)期房的意愿才有望得到修復(fù)。
值得關(guān)注的是，此次國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)“進(jìn)一步推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效”，預(yù)計(jì)對(duì)于房企的融資支持力度將加強(qiáng)、加快以及落實(shí)到位。
今年全國(guó)兩會(huì)期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹介紹，31個(gè)省份312個(gè)城市建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，報(bào)送“白名單”項(xiàng)目6000多個(gè)。截至2月底，商業(yè)銀行已經(jīng)審批貸款超過(guò)2000億元。
在陳文靜看來(lái)，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作為促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的重要抓手，預(yù)計(jì)相關(guān)配套舉措將不斷落地落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)特別是部分民企的現(xiàn)金流有望得到改善，整體對(duì)市場(chǎng)的積極影響或?qū)⑦M(jìn)一步顯現(xiàn)。
廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉認(rèn)為，加快對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范力度，對(duì)于部分穩(wěn)健型企業(yè)出險(xiǎn)，可能會(huì)有托底的資金進(jìn)場(chǎng)。
此外，國(guó)常會(huì)稱，“系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給?！?/p>
滿足購(gòu)房者剛性和改善性住房需求，是去年以來(lái)房地產(chǎn)政策調(diào)整的重點(diǎn)，今年全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告指出，“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。而“潛在需求”的提出，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，范圍更為廣泛。
對(duì)于需求端未來(lái)政策的調(diào)整，陳文靜認(rèn)為，從政策趨勢(shì)上看，一線城市或繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等政策依然具備空間。其中，針對(duì)多樣化改善性需求的政策支持力度也有望繼續(xù)加大，例如北上深等核心城市可放松大戶型住房限購(gòu)政策。此外，更多城市還可通過(guò)降低多孩家庭和老年家庭購(gòu)房門(mén)檻、提升公積金貸款額度和增加公積金貸款次數(shù)等方式支持改善需求。
不僅圍繞需求端的刺激，在李宇嘉看來(lái)，要把潛在的需求激發(fā)出來(lái)，這就需要加大供給側(cè)改革，加大需求側(cè)管理，也就是高品質(zhì)住房。所謂“高品質(zhì)”，主要是迎合各類需求，解決他們對(duì)于配套好、區(qū)位好、價(jià)格適宜、體驗(yàn)好等需求。
加快完善供應(yīng)體系，配售型保障房開(kāi)工和建設(shè)力度有望加大
而關(guān)于“要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快完善‘市場(chǎng)+保障’的住房供應(yīng)體系，改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的提法，與政府工作報(bào)告精神一脈相承。
值得關(guān)注的是，此次會(huì)議，點(diǎn)出“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，未來(lái)保障端的建設(shè)有望加快推動(dòng)。
去年8月國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》后，配售型保障房出爐，其建設(shè)在各地陸續(xù)開(kāi)展。
李宇嘉表示，這意味著要圍繞4億人口的新市民、年輕人、外來(lái)人口、工薪階層、人才群體等，打造住房保障體系，加大租購(gòu)并舉的保障房供給，這樣既能穩(wěn)定行業(yè)體量和上下游，穩(wěn)定新開(kāi)工、開(kāi)發(fā)投資和相關(guān)就業(yè)，以及行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增加值的貢獻(xiàn)，還能為未來(lái)商品房需求奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
李宇嘉進(jìn)一步說(shuō)，下一步，加大配售型保障性住房的開(kāi)工和建設(shè)力度，挖掘新市民、年輕人、工薪群體和人才的潛力購(gòu)房需求；國(guó)企央企和城投將發(fā)揮帶頭作用，加快推進(jìn)城中村改造，相關(guān)專項(xiàng)借款、專項(xiàng)債等增加向三大工程的投入力度，穩(wěn)定開(kāi)發(fā)投資。
此外，陳文靜表示，“著力”兩個(gè)字也進(jìn)一步體現(xiàn)了中央對(duì)于構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的態(tài)度，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建正在加速推進(jìn)。
