3月20日下午，招商蛇口舉辦2023年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)暨投資者交流會(huì)。會(huì)上，招商蛇口管理層多次提到轉(zhuǎn)型，并提出從重投入轉(zhuǎn)向輕重并舉的發(fā)展策略。
對(duì)于拿地，招商蛇口董事長(zhǎng)蔣鐵峰表示，精挑細(xì)選，寧可錯(cuò)過，也不會(huì)盲目追高，就是要保證項(xiàng)目的盈利水平。
以銷定投，聚焦10城拿地
2023年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1750億元；歸母凈利潤(rùn)63.19億元，同比增長(zhǎng)48%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2936.35億元，同比增長(zhǎng)0.35%，銷售規(guī)模躋身行業(yè)前五。
招商蛇口董事、總經(jīng)理朱文凱表示，今年銷售策略是順勢(shì)而為、加速去化，公司2024年的可售貨值為4500億元，其中77%可售貨值是住宅，上半年供貨占比為60%，下半年拿地補(bǔ)充。今年是以銷定產(chǎn)、以銷定投。
對(duì)于今年的銷售規(guī)模，招商蛇口管理層設(shè)立了動(dòng)態(tài)目標(biāo)?！安皇俏ㄤN售金額論，重心更多的是放在利潤(rùn)、質(zhì)量、效益、轉(zhuǎn)型、品質(zhì)等多維度提升能力。”
據(jù)悉，招商蛇口持續(xù)深耕高能級(jí)區(qū)域與一二線核心城市。2023年，招商蛇口累計(jì)獲取55宗地塊，總計(jì)容建面約590萬(wàn)平方米，總地價(jià)約為1134億元。其中，“強(qiáng)心30城”和核心“6+10城”的投資金額占比分別達(dá)99%和88%，投放進(jìn)一步聚焦北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及杭州、西安等重點(diǎn)城市。
對(duì)于2024年的拿地計(jì)劃，招商蛇口副總經(jīng)理伍斌表示，這取決于住宅銷售市場(chǎng)。2024年土拍政策出現(xiàn)變化，回歸價(jià)高者得?！拔覀兊呐袛嗍侵?jǐn)慎樂觀，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)畢竟還有10萬(wàn)億元的規(guī)模。預(yù)期今年市場(chǎng)會(huì)筑底，但是馬太效應(yīng)也會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，供需關(guān)系發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，比如二手房銷售量大于新房。熱點(diǎn)城市的土地?zé)幔恋乩涞氖袌?chǎng)沒人投資?！?/p>
“今年招商蛇口聚焦的10個(gè)城市將占9成的投資額，選地遵循五好標(biāo)準(zhǔn)，做到精準(zhǔn)拿地。”伍斌如是說(shuō)。
蔣鐵峰也強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)拿地。他說(shuō)，投資上精挑細(xì)選。過去限地價(jià)、限房?jī)r(jià)，現(xiàn)在北京、上海還有限制，很多城市都已放開了?！拔覀兊脑瓌t是寧可錯(cuò)過，也不會(huì)盲目追高。就是要保證項(xiàng)目的盈利水平?！?/p>
未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)整體仍將以支持行業(yè)健康發(fā)展的政策為主基調(diào)，加上寬松的貨幣環(huán)境，預(yù)期供求關(guān)系健康的一二線核心城市將繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
從重投入轉(zhuǎn)向輕重并舉的發(fā)展策略
蔣鐵峰指出，經(jīng)過兩年多的調(diào)整，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)繼續(xù)下行的空間應(yīng)該是有限的。隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式的逐步構(gòu)建，雙軌制住房體系的完善，行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是一個(gè)年銷售在10萬(wàn)億級(jí)的大市場(chǎng)。
在蔣鐵峰看來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)保持分化，核心城市、核心地段、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品依然存在著較好的機(jī)會(huì)。
近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的邏輯發(fā)生了根本變化，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型，尋找自己的“第二曲線”。
據(jù)蔣鐵峰介紹，招商蛇口2024年的戰(zhàn)略重點(diǎn)集中在長(zhǎng)租公寓、集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)三個(gè)板塊。在重投入的同時(shí)，也會(huì)采取輕重并舉的策略進(jìn)行發(fā)展。近幾年，這三個(gè)重點(diǎn)業(yè)態(tài)在各自的細(xì)分行業(yè)品牌影響力逐年得到提升。
2023年，招商蛇口集中商業(yè)實(shí)現(xiàn)收入14.48億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA5.33億元。目前，處于運(yùn)營(yíng)期的主要集中商業(yè)項(xiàng)目共有38個(gè)，在建及籌開44個(gè)項(xiàng)目，布局上海、深圳、南京、蘇州、成都、重慶和廈門等核心熱門城市。
在公寓方面，招商蛇口持續(xù)打造三大產(chǎn)品體系，目前已布局19個(gè)城市，開業(yè)45個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)建筑面積約115萬(wàn)平方米；處于建設(shè)期的項(xiàng)目共有39個(gè)，規(guī)劃建筑面積約97萬(wàn)平方米。
蔣鐵峰坦言：“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是提升盈利能力。從以前做住宅賺快錢賺大錢，變成賺慢錢賺小錢，賺可持續(xù)的錢?！?/p>
對(duì)于今年1-2月份的銷售，朱文凱表示，與去年同期相比，數(shù)據(jù)比較差，這也提醒公司對(duì)未來(lái)的展望抱有一種謹(jǐn)慎、觀望的態(tài)度。
蔣鐵峰補(bǔ)充說(shuō)，在中央的各項(xiàng)政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)目前面臨深度調(diào)整，預(yù)計(jì)在2年到3年之內(nèi)逐步解決，問題解決之后，房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的、可持續(xù)的、長(zhǎng)期的發(fā)展階段。