雷達(dá)財(cái)經(jīng)出品 文|李亦輝 編|深海
富力地產(chǎn)董事會(huì)格局生變。
12月29日晚間，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，由于需要投放更多時(shí)間及精力于其他事務(wù)上，張力自12月29日起辭任公司董事及行政總裁。
眾多房企中，富力地產(chǎn)是少數(shù)一直實(shí)行罕見(jiàn)的“雙老板制”，也就是聯(lián)席董事長(zhǎng)制。截至2023年6月30日，李思廉和張力分別以28.97%、27.77%持股比例，位列公司第一、二大股東。
雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到，張力上一次備受輿論關(guān)注，還是在2022年12月因涉嫌行賄在英國(guó)被捕。媒體報(bào)道顯示，2023年7月份，張力與檢方達(dá)成了延期起訴協(xié)議，并返回國(guó)內(nèi)。
作為富力的創(chuàng)始人之一，沒(méi)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)之前，張力還是一個(gè)普通的公務(wù)員。1993年，張力決定和相識(shí)了4年的李思廉結(jié)為盟友，雙方攜手進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)。此后經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，富力一度被房地產(chǎn)界譽(yù)為“華南五虎”之首，張力也賺得百億身家。
最近兩年來(lái)，富力地產(chǎn)陷入了流動(dòng)性困局，成為較早出險(xiǎn)的房企之一。目前，富力地產(chǎn)將境內(nèi)和境外債務(wù)全部展期，但經(jīng)營(yíng)狀況并未有太大好轉(zhuǎn)。在2023年上半年，公司歸母凈虧損高達(dá)51.09億元。
仍有百億身家
富力地產(chǎn)老板之一的張力，辭去重要職務(wù)。
12月29日，富力地產(chǎn)在港交所公告稱，由于需要投放更多時(shí)間及精力于其他事務(wù)上，張力自2023年12月29日起已辭任本公司董事及行政總裁。
富力表示，作為本公司聯(lián)合創(chuàng)辦人，張力近三十年來(lái)為管理公司的重要角色，并為本集團(tuán)奠定了重要基礎(chǔ)。董事會(huì)謹(jǐn)此衷心感謝張力于擔(dān)任執(zhí)行董事及本公司行政總裁期間對(duì)本公司作出的寶貴貢獻(xiàn)。
有了解情況的富力地產(chǎn)人士告訴媒體，張力還將以大股東的身份參與到公司的具體事務(wù)以及日常工作中，他的日常工作仍然照常，其他職務(wù)也并無(wú)變化。
同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月30日，張力以27.77%的持股比例為富力地產(chǎn)的第二大股東，僅次于李思廉的28.97%持股比例。
二級(jí)市場(chǎng)上，去年8月份富力地產(chǎn)一度跌破1港元淪為“仙股”，最新股價(jià)雖然重返1港元之上，但公司總市值僅剩下約42億港元。
富力地產(chǎn)股價(jià)大跌，讓第二大股東張力的財(cái)富也大幅縮水。胡潤(rùn)百富榜顯示，2023年張力、張量父子以135億元財(cái)富位居榜單第427位。相比之下，前兩年的榜單中，張力父子的身家分別為220億元、190億元。
張力上一次被外界廣泛關(guān)注，還是因?yàn)樯嫦有匈V的事件。
根據(jù)公開(kāi)信息，2022年11月30日，張力在倫敦被當(dāng)?shù)鼐酱?，原因是個(gè)人公司Z&L Properties Inc在美國(guó)的業(yè)務(wù)牽涉一宗行賄案。
據(jù)報(bào)道，張力所涉行賄案，是被控賄賂舊金山前公共工程局局長(zhǎng)穆罕默德·努魯，以加快他在當(dāng)?shù)匾粋€(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。在努魯?shù)街袊?guó)度假時(shí)，張力涉嫌為其支付酒店住宿費(fèi)并贈(zèng)送禮物，行賄總額估計(jì)在4萬(wàn)到7萬(wàn)美元之間。
被捕后，張力在向當(dāng)?shù)胤ㄔ褐Ц读?500萬(wàn)英鎊的保釋金，被監(jiān)視居住于倫敦塔橋公寓43層。
彼時(shí)，張力一度向美方就引渡提出異議。但在2023年6月中旬，他還是同意被引渡至美國(guó)。
同年7月19日，美國(guó)加州北區(qū)檢察官辦公室披露的一份新聞稿顯示，張力已與檢方達(dá)成延期起訴協(xié)議。若張力遵守延期起訴協(xié)議中的相關(guān)條款，則指控將在三年后撤銷。
另?yè)?jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，協(xié)議要求張力承認(rèn)賄賂等不當(dāng)行為，并繳納5萬(wàn)美金罰款。達(dá)成認(rèn)罪協(xié)議后，富力內(nèi)部人士證實(shí)當(dāng)月張力已乘飛機(jī)回國(guó)。
“行賄門”事件后，張力很少出現(xiàn)在公眾面前。這次辭任富力董事及行政總裁，是否與這次風(fēng)波有關(guān)，外界不得而知。
地產(chǎn)界打拼近30年
如今已屆古稀之年的張力，早在1993年便投身房地產(chǎn)行業(yè)。
但在經(jīng)商之前，張力曾是一名公務(wù)員。據(jù)中國(guó)企業(yè)家網(wǎng)，張力1973年參加工作，從工人做起，后來(lái)在廣州郊區(qū)二輕局擔(dān)任團(tuán)委副書(shū)記。
1986年，張力任花園村酒店總經(jīng)理，不久又被借調(diào)去籌建白云區(qū)政府辦公樓。這段時(shí)間里，張力發(fā)現(xiàn)自己做生意的秉賦。于是1988年，張力決定辭去公務(wù)員工作。
下海創(chuàng)業(yè)，張力剛開(kāi)始主要是搞裝修，從接小工程起步，斷斷續(xù)續(xù)做了5年時(shí)間，積累了第一桶金。1993年左右，他和香港人李思廉一共投資2000萬(wàn)元，組建了廣州天力地產(chǎn)公司，即富力集團(tuán)的前身。
雖然二人攜手進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，但據(jù)悉張力和李思廉的性格反差較大。張力性格外向率直，在生意場(chǎng)上生龍活虎，勇于開(kāi)拓，人送綽號(hào)“豹子頭”。而畢業(yè)于香港中文大學(xué)數(shù)學(xué)系的李思廉，曾在證券金融、外貿(mào)領(lǐng)域工作過(guò)，性格上相對(duì)內(nèi)斂含蓄，這種反差也讓兩人在日后的生意中找到了各自的角色定位。
公司成立伊始，兩人就進(jìn)行了明確的分工，張力主管項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和工程管理，李思廉主管公司財(cái)務(wù)和市場(chǎng)營(yíng)銷。
對(duì)于這種在運(yùn)營(yíng)中各有側(cè)重的管理模式，李思廉將自己形容為后衛(wèi)，張力打前鋒。這樣的職責(zé)范圍，也一直延續(xù)至今。
起初，由于資金不足，富力的項(xiàng)目多在城鄉(xiāng)結(jié)合處。后來(lái)，二人發(fā)現(xiàn)很多廣州老牌國(guó)有企業(yè)因舊城改造必須外遷，這是一個(gè)在市區(qū)獲取大塊平價(jià)土地做大眾化住宅的好機(jī)會(huì)。
1994年，李思廉和張力拆遷廣州嘉邦化工廠后，建設(shè)了名震一時(shí)的“富力新居”賺得第一桶金。
據(jù)張力回憶，當(dāng)時(shí)富力敢于進(jìn)軍舊改的底氣，還是在于彼時(shí)很少有公司開(kāi)發(fā)普通住宅，“市場(chǎng)上幾乎沒(méi)貨，人人都去搞甲級(jí)寫(xiě)字樓、高檔豪宅?！?/p>
于是，每平方米3000多元的富力新居，就成了搶手貨。從舊改項(xiàng)目中嘗到甜頭的富力，之后一路在舊廠改造上高歌猛進(jìn)，先后在廣州舊城開(kāi)發(fā)多個(gè)花園小區(qū)，在業(yè)內(nèi)被稱為“舊城改造大王”。
但幫助富力在廣州打響知名度的，則是富力廣場(chǎng)。占地12萬(wàn)平方米的富力廣場(chǎng)當(dāng)時(shí)是廣州銅材廠和同濟(jì)化工廠所在地，按張力的話說(shuō)，“拿銅材廠那塊地時(shí)，看到‘滿目瘡痍’的爛地，很多發(fā)展商都選擇了退出?！?/p>
但敢于冒險(xiǎn)的張力，卻選擇毅然拿下。事實(shí)也證明，這次冒險(xiǎn)非常成功。1996年面世的富力廣場(chǎng)，無(wú)論社區(qū)環(huán)境還是戶型都是當(dāng)時(shí)老城區(qū)最漂亮的，均價(jià)賣到每平方米6000多元，廣州人就是通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始對(duì)富力有了最直觀的認(rèn)識(shí)。
富力廣場(chǎng)的成功，讓這家地產(chǎn)公司短時(shí)間內(nèi)在行業(yè)中脫穎而出。2005年，富力地產(chǎn)于香港聯(lián)交所主板上市；兩年后，富力地產(chǎn)與恒大、碧桂園、雅居樂(lè)和合生創(chuàng)展并稱“華南五虎”。
2008年，全球金融危機(jī)爆發(fā)后，富力一度陷入流動(dòng)性危機(jī)，曾試圖在香港掛牌轉(zhuǎn)讓位于廣州珠江新城的君悅酒店紓困，后因國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大反彈而緩過(guò)一口氣。
2017年，王健林的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)陷入流動(dòng)性危機(jī)，富力出手相救。當(dāng)年7月份，富力接盤了萬(wàn)達(dá)手中的77家酒店，總耗資199.06億元，這約是原本賣給融創(chuàng)價(jià)格的6折。
當(dāng)時(shí)有機(jī)構(gòu)認(rèn)為富力買貴了，但公司內(nèi)部認(rèn)為這是一筆劃算的買賣。富力地產(chǎn)董秘胡杰對(duì)機(jī)構(gòu)分析師解釋道，77家酒店賬面凈值為330億元，交易價(jià)格僅為賬面凈值的6成，每家平均收購(gòu)成本接近2.6億元，富力自己開(kāi)發(fā)一家酒店成本是5.4億元。
次年3月份，張力也表示，此項(xiàng)交易萬(wàn)達(dá)讓了很大的利，雙方是共贏，目前整體收入挺好。
然而，從收購(gòu)這批酒店資產(chǎn)后，富力的整體酒店業(yè)務(wù)遭遇持續(xù)虧損，公司的有息債務(wù)總額在2018年、2019年分別增加超200億和300億。到2020年，債務(wù)總額已大幅擴(kuò)容的富力地產(chǎn)，再度陷入流動(dòng)性困局。
富力仍未走出低谷
富力轉(zhuǎn)換發(fā)展步調(diào)，從很早就開(kāi)始了。在2020年下半年的“三道紅線”之后，減少拿地、出售資產(chǎn)成為管理層頻繁提及的重要舉措。
2021年9月份，碧桂園服務(wù)宣布與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以不超過(guò)約100億元人民幣收購(gòu)富良環(huán)球100%股權(quán)，從而間接收購(gòu)富力物業(yè)在中國(guó)從事物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)公司100%股權(quán)。
差不多同一時(shí)間，富力地產(chǎn)公告稱，執(zhí)行董事及大股東李思廉、張力將為公司提供約80億港元的股東資金。外界預(yù)計(jì)，這筆錢大概率來(lái)自兩人出售富力物業(yè)所得。
但一番自救之后，富力的雷還是爆了。2022年3月，富力地產(chǎn)的境內(nèi)債出現(xiàn)了到期無(wú)法兌付的情況，在公開(kāi)市場(chǎng)正式違約。
隨后，公司走上了債務(wù)重組之路。2022年7月，富力地產(chǎn)宣布完成10筆美元債的整體展期，合計(jì)49.43億美元；11月富力又將已發(fā)行的全部境內(nèi)債券共8筆獲得展期，加權(quán)平均到期期限從4個(gè)月左右延長(zhǎng)至3年以上，總額為135億元。
不過(guò)目前來(lái)看，數(shù)百億債務(wù)完成重組，并不意味著富力地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)解除。
去年11月底，富力地產(chǎn)新增一則欠稅公告，欠稅余額為4908萬(wàn)余元。此外，富力旗下的廣州城足球俱樂(lè)部有限公司同日也新增欠稅公告，欠稅余額為1734萬(wàn)余元。
天眼查顯示，12月26日，富力地產(chǎn)及廣州富力興盛置業(yè)發(fā)展有限公司等數(shù)家富力系公司新增一則被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標(biāo)的2.8億余元，執(zhí)行法院為廣州市中級(jí)人民法院。目前，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司存在40余條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額約90億元。
頻陷“被執(zhí)行人”，或與公司眼下的銷售和經(jīng)營(yíng)狀況有關(guān)。據(jù)公告，2023年前11個(gè)月，富力地產(chǎn)總銷售收入約187.8億元，同比降48.39%。
而在2023年上半年，富力地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)虧損雖然較去年同期收窄，但仍然達(dá)到51.09億元。
外界認(rèn)為，債務(wù)展期能緩解出險(xiǎn)房企的燃眉之急，但要實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期回血自救，銷售才是關(guān)鍵。但在持續(xù)低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，銷售端難言樂(lè)觀，房企不得不面對(duì)持續(xù)在低谷徘徊的現(xiàn)實(shí)。
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