深圳城中村為什么要“統(tǒng)租”？

深圳城中村為什么要“統(tǒng)租”？


作者：余奔雷


從5月中旬開始發(fā)酵，到6月初的暫緩，關(guān)于深圳白芒村統(tǒng)租的爭(zhēng)議，持續(xù)了半個(gè)多月的時(shí)間，且一直處在輿論中心。


房東、租戶、官方，多方矛盾在互聯(lián)網(wǎng)上迅速放大。


當(dāng)然，需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，引起爭(zhēng)議，并不意味著政策本身好與不好。利益牽扯較多時(shí)，執(zhí)行端遇到各種各樣的問題，也是難免的。


而到6月5日，白芒村統(tǒng)租項(xiàng)目工作人員回應(yīng)稱：簽約工作已暫緩。


至此，白芒村的爭(zhēng)議暫時(shí)告一段落，但關(guān)于深圳城中村統(tǒng)租的討論，仍在繼續(xù)。如今回過頭來看，這段時(shí)間各方的聲音，也引起了我們的一些思考：


為什么深圳城中村統(tǒng)租引起了這么大爭(zhēng)議？


甚至一開始就卡在各方矛盾點(diǎn)上，無法繼續(xù)推進(jìn)？


城中村統(tǒng)租，最大的爭(zhēng)議點(diǎn)到底在哪里？


于是，在事件暫緩的今天，我們嘗試用思辨的方式，去挖掘深圳城中村統(tǒng)租背后更深層次的意義，并與各位一同探討。


一


統(tǒng)租引起爭(zhēng)議的直接原因，是太過突然，尤其對(duì)一些居住在城中村的低收入者來說，很多人是突然收到搬離通知的。比如5月中旬，白芒村統(tǒng)租簽約后，就有很多租戶被要求在6月底前退房。


作為南山區(qū)西麗街道的萬人城中村，白芒村約有500個(gè)房屋，是整個(gè)南山區(qū)的租房水平中，價(jià)格偏低的。


統(tǒng)租消息傳出后，周邊的民房基本都在漲價(jià)，很多人一時(shí)難以接受租金落差，無法在附近找到更合適的房子。而一些未到期的租房合同中，房東的補(bǔ)償方案也并無標(biāo)準(zhǔn)，全憑人品。一部分租戶搬離的補(bǔ)償方案是免去當(dāng)月房租，不過，還有一部分人連押金都拿不回來。


不僅如此，還有子女上學(xué)問題。以村里的白芒小學(xué)為例，按深圳市規(guī)定，家長(zhǎng)要在區(qū)域內(nèi)居住一年以上才能申請(qǐng)子女學(xué)位，如今突然被要求搬離，直接影響了適齡兒童的入學(xué)進(jìn)度。


同一時(shí)間，一位房東在網(wǎng)上發(fā)布的關(guān)于兩倍租金回報(bào)的言論，也引起了租戶不滿。


為了驗(yàn)證，我查了一下這次城中村統(tǒng)租的定義。


簡(jiǎn)單來說，就是政府把城中村打包運(yùn)營(yíng)，再對(duì)房源進(jìn)行一定程度的改造，提供給低收入群體或特殊人才。


這樣，房子就屬于公共性質(zhì)的福利房屋。所以統(tǒng)租后，實(shí)際上的租金回報(bào)，可能并不像網(wǎng)傳的高出兩倍以上。但面對(duì)大量搬離租戶的房源需求，有的房東已經(jīng)聞聲看漲了。而這部分租戶，對(duì)價(jià)格又是比較敏感的。原本便宜的城中村，傳出之后可能會(huì)漲價(jià)的消息，也就帶動(dòng)了很多人的抵觸情緒。


為此，6月3日，深圳發(fā)布在《關(guān)于白芒村統(tǒng)租，街道最新回應(yīng)》中做出了官方解答，以下是南山區(qū)西麗街道致居民的一封信。


綜合整治項(xiàng)目工作人員稱，白芒村統(tǒng)租工作已經(jīng)暫緩，標(biāo)語也被撤下。


之前已簽約的保持推進(jìn)，未簽約的后續(xù)如何還是未知。


6月5日，深圳發(fā)布繼續(xù)發(fā)聲，在《穩(wěn)妥有序推進(jìn)城中村保障性住房品質(zhì)化安全改造提升工作》一文中，明確了城中村統(tǒng)租的后續(xù)工作原則。


我總結(jié)了下，主要有四點(diǎn)：


首先，不是所有城中村都會(huì)被統(tǒng)租，并對(duì)統(tǒng)租改造的租戶分批騰挪，預(yù)留3～6個(gè)月的過渡期。


其次，改造后以不漲租金為原則，即使有漲幅，也不超過原來的10%。


第三，督促業(yè)主對(duì)租戶依法依規(guī)補(bǔ)償，根據(jù)生活情況，實(shí)在搬不了的可以不搬。并對(duì)自愿搬離的租戶，提供搬家補(bǔ)貼。


最后一點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)租戶子女入學(xué)，不受城中村改造影響。


這些官方解答，讓白芒村的爭(zhēng)議問題暫時(shí)告一段落。


不過，這次被統(tǒng)租的，不只白芒村一個(gè)。網(wǎng)傳的城中村統(tǒng)租名單中，共有100多個(gè)村子，覆蓋了半個(gè)深圳。


雖然名單有待考證，但一波未平一波又起。


6月5日左右，白石龍統(tǒng)租公寓的一則簽約協(xié)議再次引發(fā)關(guān)注。合約中，強(qiáng)調(diào)6歲以下、60歲以上的租客限制入住公寓。


盡管公寓原本的定位就是青年群體，但很多人認(rèn)為，這個(gè)限制對(duì)一些打工人的家屬并不友好。


6月9日，相關(guān)工作人員表示已經(jīng)取消年齡限制。


到今天，時(shí)間來到6月中旬，關(guān)于深圳城中村統(tǒng)租的連鎖討論，依然此起彼伏。


二


統(tǒng)租工作的暫緩，背后是租客對(duì)于未來價(jià)格的擔(dān)憂。


這一點(diǎn)，和城中村本身的底層邏輯是分不開的。


在深圳，城中村是一個(gè)特別的存在，連接著城市的A、B兩面。


一方面，它是外來人口的第一個(gè)落腳點(diǎn)，幫助很多人以較低的成本在深圳扎根。另一方面，又持續(xù)塑造著整體的城市觀感。


首先，單從數(shù)據(jù)看，城中村對(duì)深圳的意義就大有不同。


截至2022年，深圳城中村已經(jīng)超過1700個(gè)，常住人口超過1300萬。而深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全市的常住人口是1768.16萬人。這意味著，在深圳，有75%的人都選擇住在城中村。


最早期的時(shí)候，很多大佬、老板也是從城中村起家的。比如網(wǎng)易的丁磊、華為的任正非，創(chuàng)業(yè)初期都有過城中村居住或辦公的經(jīng)歷?？梢哉f，從這里走出了很多創(chuàng)業(yè)奇跡。


今天，城中村依然是新市民、青年人來深?yuàn)^斗的租房大本營(yíng)。尤其一些應(yīng)屆畢業(yè)生，能租到公司附近的城中村已經(jīng)是不錯(cuò)的選擇了。


于是，深圳年輕人最常見的生活狀態(tài)，就是白天在CBD用力揮灑青春，晚上住進(jìn)月租金2000元以內(nèi)的城中村，吃著外賣15塊錢起步的豬腳飯。


很明顯，城中村和深圳的發(fā)展歷程，是緊密聯(lián)系在一起的。


而除了寫字樓白領(lǐng)和碼農(nóng)，在城中村生活的，更多還是低收入人群。


他們多從事服務(wù)、制造行業(yè)，包括餐飲員工、商場(chǎng)員工、制造廠工人、快遞員、家政阿姨等。這些行業(yè)，本身工資就不高，未來漲幅也不是很大。所以統(tǒng)租后傳出的租金上漲，才會(huì)觸動(dòng)到他們的神經(jīng)，擔(dān)心以后在深圳的生活、工作，會(huì)更加困難。


總的來說，低生活成本的城中村，給了很多人，在城市中一個(gè)基本的容身之地。


這樣的城中村，在深圳已經(jīng)存在了很多很多年，甚至成為了一個(gè)城市符號(hào)。


不過陽光和陰影是同步的，城中村的B面也一直存在。


在《出梁莊記》中，學(xué)者梁鴻描述了她眼中深圳早期的城中村生活。此處貼一段原文截圖，與各位分享。


很多年過去了，目前很多城中村的居住條件依然較差，基本設(shè)施不完善，生活水平較低。比如有的租客要自備冰箱、空調(diào)、熱水器等，也是一筆不小的成本。


很多城中村居民，會(huì)在各種當(dāng)?shù)孛襟w評(píng)論區(qū)，反映民水電價(jià)格太貴。


1.5元1度的電，8元一噸的水，高峰期還經(jīng)常停水停電，日常生活都受到影響。


還有一點(diǎn)就是，租賃市場(chǎng)缺乏規(guī)范，房東漫天要價(jià)、不退押金的糾紛也時(shí)有發(fā)生。


這些復(fù)雜的問題，一直是城中村久治不愈的沉疴。


這也是此次，深圳統(tǒng)租改造的一個(gè)初衷——不僅要滿足市民的住房需求，更要提高日常的生活質(zhì)量。


統(tǒng)租后，政府會(huì)統(tǒng)一配備基礎(chǔ)設(shè)施，避免私搭亂建的消防隱患，也統(tǒng)一掌握價(jià)格，避免房東隨意定價(jià)。


不過，從5月至今的實(shí)際過程來看，改造后的租金情況依然具有明顯的不確定性，這也是這一政策落地后最核心的關(guān)注點(diǎn)。


三


深圳為什么要做城中村統(tǒng)租？


其實(shí)，早在2017年，深圳就嘗試過走城中村規(guī)?；赓U的路子。只是當(dāng)時(shí)完全由市場(chǎng)化運(yùn)作，所以租金漲幅是不可控的。


2018年某項(xiàng)目的統(tǒng)租改造工作中，也因?yàn)樽饨鹂赡軙?huì)上漲2～3倍，遭到了租客的反對(duì)，最終迫于種種壓力暫停了。


而這一次深圳的城中村統(tǒng)租，是由官方正式介入租賃市場(chǎng)。對(duì)于租金的整體漲幅，也做了一定的限制。


而且，和2018年不同的是，現(xiàn)階段，深圳推行城中村統(tǒng)租，既是城市資源發(fā)展的必然選擇，也是民生保障的迫切需要。


首先，深圳這座城市本身比較小，只能向上求面積。所以在城中村，會(huì)出現(xiàn)很多又高又密的一線天居民樓，容積率達(dá)到7～8，甚至更高。


這種密度下，每平米的居住人口，就超過了其他城市的3～4倍。


這也注定了深圳的城市更新，成本非常高。無法直接套用其他城市的拆建模式，只能另尋出路。


其次，在“十四五”規(guī)劃中，深圳又提高了保障房的籌集目標(biāo)，從原本的54萬套（間）提高到了不少于74萬套（間）。


如果全部通過開工新建的方式來完成，土地資源就會(huì)越來越緊張，對(duì)地方財(cái)政也是一個(gè)不小的考驗(yàn)。


最快的方式，就是盤活現(xiàn)有住房。比如舊住宅區(qū)改造，以及大規(guī)模城中村房源的品質(zhì)化提升。


所以，今年深圳要通過舊住宅區(qū)拆除重建，完成近3萬套的籌集目標(biāo)。在城中村的規(guī)?；焚|(zhì)化改造中，籌集5.2萬套（間）。


所以目前的統(tǒng)租政策，其實(shí)是深圳城中村改造難的另一個(gè)出口，也是官方在保租房工作中，第一次這么直接、深入地介入租賃市場(chǎng)。


由官方統(tǒng)一來管，最大的優(yōu)勢(shì)就是穩(wěn)定了。


深圳的初衷，是希望解決城中村的居住問題。而城中村原本的存在價(jià)值，就是為深圳提供眾多低價(jià)的租賃房源。


在這個(gè)基礎(chǔ)上，很多人對(duì)于住房的需求存在明顯差別。目前，租客對(duì)未來租金可能上漲的恐慌，也是建立在這個(gè)基礎(chǔ)之上的。所以，深圳統(tǒng)租工作的后續(xù)開展，首要解決的也是這個(gè)問題。


四


目前，統(tǒng)租的簽約工作整體上是暫緩了。但根據(jù)深圳發(fā)布的態(tài)度來看，只是進(jìn)入了一段調(diào)整期。


在全國(guó)保租房的硬性要求下，深圳的城中村統(tǒng)租，是一次與眾不同的嘗試。不過，也存在一定爭(zhēng)議。


至于暫緩調(diào)整過后，還會(huì)不會(huì)有進(jìn)一步的動(dòng)作，在租客的核心關(guān)注點(diǎn)上，能不能給出更好的解決方案。


也確實(shí)挺讓人期待的。










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