滿足這兩點，年輕人提前還房貸更劃算！

今天咱們聊一個熱點話題。因為最近經(jīng)濟下行，貸款呢不太好，貸出去國家呢已經(jīng)下調(diào)了這個貸款利率，同時消費也趨于一個下降的趨勢。所以國家呢為了刺激經(jīng)濟啊，給不管是首套房的利率還是二套房利率都進行下調(diào)。很多年輕人說，趁著現(xiàn)在手里還有點閑錢，干脆吧提前還款了。為什么這么做呢？

年輕人說，我現(xiàn)在看到房地產(chǎn)那個市場不管怎么刺激啊，大家都不會輕易出手了。以前留著錢呢目的都是希望再加杠桿，再買新的房子，因為房地產(chǎn)呢是往上走的趨勢。你說往上走的時候呢，你的負債呢實際是資產(chǎn)，但經(jīng)濟往下走的時候，你的負債可就是真正的負債。所以年輕人呢為了給自己啊卸掉生活負擔，趕緊把錢就給還上，這是現(xiàn)在年輕人大多的一個選擇。

那我們今天分析一下這件事年輕人做的到底對不對？那我們可能去個性化來看看這個事兒，先看看整個一個大趨勢。經(jīng)常說我們創(chuàng)業(yè)賺錢一定要看政策，政策就像農(nóng)民種地、看天氣是一樣的，看房地產(chǎn)那個周期是不是到頂了。

其實我們來看98年房地產(chǎn)的改革，因為那時候從福利分房變成貨幣分房，房子就是不僅僅是住的，它具備了一個投資功能、有信用載體的功能。信用載體呢就是說，它可以賭未來的不斷升值升值。但經(jīng)歷過二十多年，中國人口已經(jīng)不再增長了，我們城鎮(zhèn)化率現(xiàn)在已經(jīng)達到百分之七八十了，人均住房面積啊達到五十一平米，跟很多發(fā)國家人均面積差不多了。

所以不管是經(jīng)濟學家還有各種學者都站出來說，中國房地產(chǎn)現(xiàn)在是過剩的一個狀態(tài)，國家為什么這次又去降低利率、調(diào)整房地產(chǎn)市場呢，其實房地產(chǎn)呢占國家GDP15%，而且它有非常強的一個產(chǎn)業(yè)拉動效率。一百萬億里面，十五萬億房地產(chǎn)，但它可以把建材行業(yè)，比如鋼筋、水泥，它的下游呢有裝修，還有建材，還有一些家電，這些都是房地產(chǎn)間接拉動那么產(chǎn)業(yè)。所以這個產(chǎn)業(yè)規(guī)模占中國GDP可能達到20%以上，非常大的一塊頭。所以我們在中國GDP里面統(tǒng)計的時候呢，很大一塊兒就是圍繞房地產(chǎn)相關(guān)消費。那這塊如果不警惕了，那中國經(jīng)濟啊肯定是要發(fā)燒感冒的。

所以國家要刺激經(jīng)濟啊，第一手想法還是把房地產(chǎn)給拎起來。大家說房地產(chǎn)是個尿壺，經(jīng)常是吧國家有錢別的收入的時候把它扔一邊兒，沒錢的時候把房地產(chǎn)那個尿壺就拽出來。這是經(jīng)濟學家諷刺我們中國房地產(chǎn)政策。但對于我們每個個體來怎么看這件事兒。

我覺得經(jīng)濟大環(huán)境來看呢，確實因為經(jīng)過中國多輪疫情啊，現(xiàn)在防控啊確實不明朗，我們整個的經(jīng)濟復蘇進入一個低位循環(huán)這么一個狀態(tài)。所以看到第一季度我們個人的所得稅收入降了50%，很多江浙滬啊財政收入都降了30%，這是中國最富庶的地區(qū)，他們的財政收入都下降，說明當?shù)氐木蜆I(yè)啦、稅收啦都出現(xiàn)很大的問題，說明中國的整個基本面不好。

去年中國一季度啊出口特別好，增長了百分之五六十甚至上百。那今年呢我們出口被東南亞給替代了，因為我們因為疫情的原因，好多地方全是封起來了，工廠不能上班，而越南了，其他東南亞國家了現(xiàn)在把我們很多低端制造業(yè)都給搶去了。所以我們出口啊今年受了很大的一個阻擊。

消費這一塊兒，因為有很多人圈在家里面，收入基本為零了，消費又下降。投資的角度來講呢，國家本來一遇到危機，中國投資拉動。08年呢美國次貸危機，當時呢也是對中國影響很大，但中國當時發(fā)了四萬億用于鐵公基建設(shè)，所以一下子把中國的經(jīng)濟又給刺激起來了。但是中國經(jīng)濟沒有進入一個硬著陸。

那這次呢全球又相當于有經(jīng)濟危機了，那我們再刺激一下，能不能再發(fā)五萬個億拉動搞新基建。但其實試的效果比較弱，為什么呢？因為中國投資的收益率啊現(xiàn)在低于1.2%了，銀行再低的商業(yè)貸款利率也是在3.5%左右，也就說這個投資是倒掛的。

現(xiàn)在很多城市的融資平臺啊已經(jīng)都是個高杠桿運行了，國家為什么這段時間一直在打壓房地產(chǎn)，主要房地產(chǎn)的負債率也特別高，也就杠桿企業(yè)達到百分之一百，一百塊錢的本錢，結(jié)果就貸款了一百塊錢，真正這個企業(yè)賣不掉房產(chǎn)的時候，倒霉的市場是銀行，完全借的銀行的錢，所以就國家就覺得房地產(chǎn)行業(yè)特別危險。

還有城市的城投平臺也很危險。很多地方政府實際已經(jīng)跟房地產(chǎn)一樣，破產(chǎn)的邊緣負債率也好多都100%以上了，國家在拼命的去這個杠桿。那突然現(xiàn)在又遭遇了疫情，導致投資可能進一步還有投資，因為原來投資回報率已經(jīng)非常低，在百分之一點二左右，再往下投就更少的項目了。因為中國村村通工程都建完了，基礎(chǔ)設(shè)施能建的能收費的，幾乎沒有什么空白了，那再建可能就有的樓得炸倒了重新建，這么樣去制造GDP，很多資源就很浪費了。

所以從投資角度來講，國家層面也沒有什么好的一個標地了。本來我們想走一路一帶，把中國的過剩產(chǎn)能輸出給海外，但現(xiàn)在的國際政局非常不穩(wěn)，所以一路一帶。是吧能不能按時進行難度也很大，國際、地緣政治也很復雜，所以這一塊兒對外輸出很難，對內(nèi)啊消化它很難。所以對投資和出口這兩大經(jīng)濟板塊難度很大，所以國家只能去刺激消費。

那刺激消費里面消費最大的一塊兒房地產(chǎn)，差不多占了二十萬個億，因為中國消費有五十萬個億，占gdp的百分之五十。那刺激這一塊呢，其實好多人已經(jīng)是買不起房的人，該買的人已經(jīng)都買了。那這里面有可能會刺激到那些沒有購買力的人，比如低首付，有的城市現(xiàn)在二套已經(jīng)降到百分之三十了，允許二套用高杠桿，但這撥人其實是沒有穩(wěn)定現(xiàn)金流的人，就會出現(xiàn)美國刺激貸的情況一樣。

美國次級貸就是通過房地美和房利美二房，把那些不合格的買房的人把它變成合格人給包裝，把他這個債券再賣給各級投行。最后美國經(jīng)濟一下行，房地產(chǎn)一下行，大家就一斷供。一斷供呢，這房子就變成了最大的負債了，導致整個經(jīng)濟的一個海嘯。

中國呢如果這一輪經(jīng)濟刺激的過度，讓房地產(chǎn)也成為重災區(qū)，也就說現(xiàn)在如果大家低杠桿活著，房地產(chǎn)的貸款比例相對比較低，其實大家不用擔心經(jīng)濟的低迷這個周期，我覺得是沒問題的。但一旦高杠桿，特別兩套房子都有月供，而且你的收入隨時可能被斷流。你不管是種下企業(yè)主還是個員工，你隨時可能都會沒有收入，這就是這兩年可能隨時出現(xiàn)的一個情況。所以說盡量減少今天的負債，這實際是一個明智之舉。

因為在資產(chǎn)泡沫往上走的時候，資產(chǎn)價格上漲，你的負債實際是資產(chǎn)。一旦經(jīng)濟往下走，你的負債就真是負債特別是負債杠桿特別大的時候，有可能你就會出現(xiàn)斷供，就出現(xiàn)不良，你房子最終可能會被銀行收去做法拍。現(xiàn)在很多城市啊，法拍每月都達到五萬套，很嚇人的一個數(shù)據(jù)。

所以我覺得這段時間呢如果年輕人有錢，沒有其他新的一個投資渠道，能提前還款還是提前還款，千萬別按照國家刺激計劃走，你手里邊還有點錢，一沖動低利率了趕緊又買一套。因為這利率這東西啊波動的，并不是說今天給你定這個利率百分之四一直百分之四了。那國家過多少錢利率又加上去了，你這個銀行給你收款又貴了，所以這是個動態(tài)的。好多銀行給你簽的都是個浮動利率，根據(jù)國家基準利率走，它要調(diào)整的。

所以這塊未來很多不確定的一個風險。因為哪些東西我告訴大家可能是確定的呢？也就是金融產(chǎn)品收益率越來越低，這是個大趨勢。因為國外像日本、美國都在往零利率這方向去走，因為他們金融資產(chǎn)收益能力也越來越低，全球可能金融類資產(chǎn)泡沫。是在被刺破的一個狀態(tài)。所以美國這次加息縮表就是讓它資產(chǎn)價格下跌。所以在中國跟美國呢經(jīng)濟現(xiàn)在有點不是太同步。但是美國搞完這波操作，中國可能資產(chǎn)價格也會往下走，所以它會有一個傳導效應，大洋彼岸會傳到中國來，在這個時候你想賣都賣不掉，就會這樣。所以你可能剩的就是負債了。所以為了保守起見，在經(jīng)濟往下走的時候盡量是減負債，不要給自己再加杠桿。邏輯一定是這樣一個邏輯。

除非你現(xiàn)在呢不用貸款，手里面還有足夠的現(xiàn)金，你這時候買資產(chǎn)怎么抄底的時候你還有機會買到更便宜的，這個邏輯就相反。所以關(guān)鍵看你手里面現(xiàn)金數(shù)量多少和你未來的現(xiàn)金流。對現(xiàn)金流來說呢，我覺得因為經(jīng)濟不好，大家不要對自己現(xiàn)金流充滿信心。以前收入很好的人，經(jīng)過疫情突然收入很低了，這實際很正常，除非里面手頭有大量的現(xiàn)金，因為通貨膨脹，我覺得還會繼續(xù)， 錢還會貶值。國家為了應對這個經(jīng)濟危機還會大量印錢，所以這塊錢還會貶值。

所以手里面如果大量現(xiàn)金，你能在資產(chǎn)下跌的時候繼續(xù)買沒有問題，但用杠桿買風險很大，因為未來的現(xiàn)金流卻是越來越差的，而且而且呢買其他金融資產(chǎn)的收益呢也大概率是不斷下降的。所以這個過程當中，對普通人來說沒有足夠的現(xiàn)金流，沒有太多的現(xiàn)金儲備，那你能提前還債呢還建議提前還債。所以這個是對年輕人最保險的一個策略。經(jīng)濟大周期面前，其實很多人也逃不過，所以一定選擇避險這樣一個策略。