各位《馬道財?shù)健返穆牨娕笥褌儯裉焓?span>2021年的9月26日。雖然是周日但是今天是工作日。今天節(jié)目會稍微短一點，主要講幾個我覺得未來比較重要的預(yù)期，大家認(rèn)真聽就會理解其中的價值。
第一個就是地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基本規(guī)則發(fā)生了重大的改變。以前的三高：高利潤、高周轉(zhuǎn)、高杠桿已經(jīng)是過去式了。房地產(chǎn)的發(fā)展邏輯正式從一個帶有強(qiáng)烈的金融、投資屬性的行業(yè)回歸到了簡單的制造業(yè)。
如果按照制造業(yè)的概念來講，首先你不能發(fā)動高杠桿，這樣財務(wù)成本承受不了，而且銀行也壓根不會給你放那么多杠桿。另外，制造業(yè)都是產(chǎn)品生產(chǎn)好了，客戶看到了，才會踏踏實實的去買，那憑什么房子可以賣期房？
制造業(yè)還有另外一個特征就是品質(zhì)不斷提高，價格不斷下降。為什么房子就要一直漲？房住不炒，這四個字就是緊箍咒，說得很清楚了。
那未來什么樣的地產(chǎn)企業(yè)能夠勝出？一方面當(dāng)然你有一個好的背景，比如國資或者央企的背景肯定還是靠譜的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)如果能主動的做去杠桿的動作，放棄高周轉(zhuǎn)的邏輯，不追求高利潤。
但是這對于地產(chǎn)企業(yè)來說肯定是一個巨大的挑戰(zhàn)。因為這個行業(yè)有個非常獨特的地方，就是你必須拿地，有項目才能養(yǎng)這么多人。如果想著平穩(wěn)點不發(fā)展了那就有兩個壓力。第一個，地產(chǎn)公司基本都是上市公司，雖然港股更多一點，但上市公司不增長，投資人能答應(yīng)嗎？第二個，不增長不拿地，那這個項目干完之后，工人干嘛去？人都走了將來再要組建起來就更難。
所以地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在對于管理能力、戰(zhàn)略能力的要求是非常之高，它有點像戰(zhàn)爭進(jìn)入到一個相持階段，大家都打不動了，你的司令部到底什么想法？其實真難決斷。
今天講的第二件事。大家也知道昨天華為的副董事長孟晚舟正式獲得自由回到祖國。歡迎她！三年真的是不容易。跳開這件事情本身，我們覺得整個對外的大環(huán)境從目前來看，有改善的可能是中加關(guān)系、中美關(guān)系、中澳關(guān)系。
當(dāng)然中美關(guān)系會更重要。其實大家要注意一個非常重要的點，就是美國總統(tǒng)氣候問題特使克里據(jù)說又要來中國了。半年里來了三趟，這個人物最近的多次訪華應(yīng)該值得從戰(zhàn)略和外交層面引起高度關(guān)注。這背后頗有深意。特別是和即將到來的G20意大利峰會是密切相關(guān)的。
如果通過這次中美雙方能有突破進(jìn)展，我覺得會成為今年全球外交環(huán)節(jié)當(dāng)中非常重要的事情。未來一段時間，外部環(huán)境將發(fā)生明顯的變化，當(dāng)然我們覺得是偏積極的變化。這一點也會在結(jié)構(gòu)層面、產(chǎn)業(yè)層面產(chǎn)生深刻的影響。
一句話來總結(jié)就是：我們認(rèn)為大周期的產(chǎn)品價格，你再怎么講故事，它最后還是會崩掉的。
下周就是國慶節(jié)，這就意味著馬上要進(jìn)入四季度。四季度有幾個很重要的事情，一個就是四季度的凈增長速度。三季度的數(shù)據(jù)10月中就會發(fā)布，那么四季度可能壓力更大一些。因為之前講的政策都是提到要把明年的信貸額度提前放到今年，那就是四季度對吧？然后今年年底到明年一季度，財政政策要發(fā)力，要形成實物工作量，四季度就要發(fā)力。
所以四季度肯定要有動作的。我覺得如果從政策應(yīng)對的角度來講，是一場大戲的開啟。當(dāng)然也意味著我們認(rèn)為投資風(fēng)格轉(zhuǎn)化也會伴隨著這一過程會有比較明顯的改變。
好了，國慶節(jié)期間再和大家聊，感謝各位的收聽和對我們節(jié)目的多多支持，再見。
