REITs算正餐還是甜點？全面實操解析來了
今天是5月28日，星期五
公募RITES最近是特別熱的一個話題，很多同學(xué)都在問能不能買，怎么買？即將在下周一開始認購的首批REITs，感興趣的不光是同學(xué)們，即使是專業(yè)的投資機構(gòu)，像銀行理財子公司、私募基金、保險資管等，參與熱情都比較高，近期網(wǎng)下認購的價格和數(shù)量也都超出了預(yù)期，場面相當(dāng)火爆。之前給大家整理了首批公募REITs的產(chǎn)品特點，今天我們再進行一個全面的梳理，它為何如此受歡迎？收益可能怎樣？實際操作過程中有哪些需要注意的問題？
之前給大家講過，國內(nèi)的REIs其實已經(jīng)存在，比較典型的就是鵬華前海萬科REITs，由鵬華基金發(fā)行，投資于萬科的股權(quán)，參與金融創(chuàng)新，目前基金規(guī)模31億。由于是封閉運行，規(guī)模非常穩(wěn)定。這只產(chǎn)品復(fù)權(quán)后的年化收益率為5.2%左右，那么公募基金此次發(fā)行REITS，之所以掀起超額認購熱潮，主要有以下幾個原因：
首先從國外情況來看，美國REITS 產(chǎn)品的年化長期收益在12%左右，還是非常不錯的，這樣的收益率是吸引很多投資者的一個原因。不過這和美國REITs掛鉤其核心城市房地產(chǎn)價格不無關(guān)系，結(jié)合各國REITs的具體細分投向，差別也會非常大，像物流類資產(chǎn)潛在收益是較高的品類，而商辦混合類REITs預(yù)期收益就要降低，國內(nèi)首批REITs掛鉤的是基礎(chǔ)設(shè)施項目。目前國內(nèi)存量基礎(chǔ)設(shè)施金額高達百萬億，如果能夠1%的存量被激活，就意味著存在萬億級別的市場空間。而在美國REITs歷史上，基礎(chǔ)設(shè)施在近八年的收益都是領(lǐng)跑同類的。底層資產(chǎn)前景看好，大家認購的信心自然也就比較足。
第二，強制分紅。REITs通過設(shè)置強制分紅的機制，可以將投資經(jīng)營獲得的收益，高比例地分配給投資者，使得投資人可以獲得持續(xù)穩(wěn)定的分紅。例如華安張江光大園REITs就強制規(guī)定，拿出收入的90%來進行分紅。這種機制對于大型機構(gòu)非常有吸引力。因為這種大體量級別的資金，更看重的是項目的風(fēng)險收益比。先考慮虧損的概率有多大，而如果能夠強制分紅，說明這項資產(chǎn)是盈利的，這樣再去研究后面的潛在收益；會更給人給人以安全感。
第三，風(fēng)險可控，不存在股東減持等“黑天鵝”。股東對持有股票的大筆減持往往會造成股票的下跌，對投資者信心形成打擊。公募REITs在這點上，從制度上打消了投資的顧慮。以蛇口產(chǎn)園REITs為例，戰(zhàn)略配售份額占基金發(fā)售份額總數(shù)的比例為65%,其中，原始權(quán)益人招商蛇口認購占比32%； 其他戰(zhàn)略投資者認購占比33%，首鋼基金、中國保險投資基金、中信證券等機構(gòu)在列。從鎖定期限來看，原始權(quán)益人招商蛇口及其同一控制下的關(guān)聯(lián)方，持有的基金份額發(fā)售總量的20%，持有期為從上市之日起不少于60個月，超過20%部分的持有期為從上市之日起不少于 36個月，基金份額持有期間不允許質(zhì)押；其他戰(zhàn)略投資者持有基金份額的鎖定期限也都不少于12個月。也就是說戰(zhàn)略投資者持有的期限為1-5年不等，制度上，就沒有給予他們進行減持和拋售的機會。重要股東不存在中途減持的動機，我們普通投資者和他們風(fēng)險共擔(dān)，利益共享，長期持有也就不止是說說而已了。
市場空間大，強制分紅，風(fēng)險可控，具備了這三個特征，首批公募REITs出現(xiàn)“比例配售”的發(fā)行盛況，就不奇怪了。對REITs發(fā)行情況進行歸納總結(jié)后，回到我們的投資策略上。公募REITs，在我們的基金組合中，扮演什么角色，非常重要。
首先有一點要清晰的，就是基金投資馬拉松路上的絕大部分收益，是無法通過這類產(chǎn)品實現(xiàn)的。作為一種價格波動介于股票和債券之間的中長期產(chǎn)品，REITs能較好彌補兩者之間的資產(chǎn)斷層。適合對收益要求不高，并且長期投資者。另外資產(chǎn)較大有配置需求的人群。
畢竟，和優(yōu)秀的主動型基金相比，收益差距還是比較大的。機構(gòu)預(yù)期首批公募REITS產(chǎn)品掛鉤基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，長期年化收益大概在4%-6%左右。而國內(nèi)主動類混合與股票型基金的平均年化收益在12-14%附近，這種比較之后，差距還是很明顯的。
本周機構(gòu)資金除了搶購配售REITs之外，并沒有冷落權(quán)益市場，比如今天正在發(fā)行，需要進行比例配售的東方紅啟恒三年期基金，就遭到了200億資金的搶購，該基金剛剛轉(zhuǎn)型開放，在此前12年間，創(chuàng)造了12倍的投資收益，這種級別的收益，公募REITs即使被長期持有，也是很難創(chuàng)造出來的，權(quán)益市場卻可以做到。因此，要先搞清楚這類產(chǎn)品的收益特點，才能明確要不要買，占比多少。而不是跟風(fēng)去買。
另外，在操作細節(jié)上，想要叮囑大家?guī)c。如果你確定要認購，一定不要犯“拖延癥”。這9只REITs的認購期雖然設(shè)定為2到3個交易日不等，不過“一日售罄”基本已經(jīng)板上釘釘。所以準備參與就直接下周一買。錯過認購期，此后就只能去證券公司開戶做場內(nèi)交易了。
在資金方面，大家也要留意，如果你準備認購的這只REITs是在深交所上市，那么認購門檻為1000元；如果是在上交所上市，則多數(shù)為1000元，滬杭甬和東吳產(chǎn)業(yè)園REITs的認購門檻為100元。后市潛在空間其實并不與發(fā)行價或認購門檻成比例，同學(xué)們認購時不要貪圖“便宜”。
最后，簡單聊聊個人觀點，首批REITS我就不去湊熱鬧了，如果要買也等等場內(nèi)有折價的時候再說。合理設(shè)置盈利預(yù)期、把握認購時機、重視長期表現(xiàn)，在我們操作首批公募REITs可以考慮秉承的幾個重要原則。
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