房產(chǎn)銷售方案怎么做

在日新月異的社會發(fā)展中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之下的衍生物也層出不窮。房地產(chǎn)銷售代理這個名詞也開始走入人民視野。簡言之，房地產(chǎn)銷售代理是一個新的職業(yè)，指專業(yè)為房地產(chǎn)公司（開發(fā)商）提供房地產(chǎn)專業(yè)的樓盤策劃和銷售代理的服務(wù)。進(jìn)而衍生出房地產(chǎn)銷售代理公司，那么該公司的作用是什么？在銷售代理過程中的方法和步驟是什么呢？房地產(chǎn)代理公司的業(yè)務(wù)集中在產(chǎn)品定位、到案場包裝、物料設(shè)計、媒體計劃、廣告推廣、房地產(chǎn)銷售代理、回攏資金等。隨著房地產(chǎn)市場的分工的日益細(xì)化，房地產(chǎn)代理公司越來越多的參與到房地產(chǎn)行業(yè)中，專業(yè)的代理公司更受到房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞和合作。房地產(chǎn)銷售代理的作用1、第一步銷售代理公司到房地產(chǎn)所在地實地調(diào)研。根據(jù)初步房地產(chǎn)考察的結(jié)果，銷售代理公司制定詳細(xì)的銷售代理計劃。銷售代理公司開赴房地產(chǎn)項目所在地做正式市場調(diào)查。房地產(chǎn)銷售代理公司主要工作內(nèi)容。2、房地產(chǎn)銷售代理公司進(jìn)行市場環(huán)境調(diào)查分析城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)特點、旅游特色、城市人口、旅游季節(jié)、年均旅游人口數(shù)量、城市消費水平、政治法律環(huán)境、房地產(chǎn)、酒店業(yè)和旅游業(yè)的詳細(xì)考察。3、區(qū)域條件調(diào)查分析項目所在地段土地資源、旅游資源的獨特優(yōu)勢與劣勢、同類產(chǎn)品競爭勢態(tài)調(diào)查分析市場供給、需求狀況，價格現(xiàn)狀和趨勢、產(chǎn)品類型及市場缺位與空檔、競爭對手的情況及銷售渠道的調(diào)查。4、項目情況調(diào)查分析土地資源優(yōu)劣情況、地塊地形、地貌狀態(tài)、工程進(jìn)度、資金投放計劃與進(jìn)度、建筑建設(shè)規(guī)劃與實施現(xiàn)狀；撰寫各類報告根據(jù)不同客戶的需求，提供不同的戰(zhàn)略報告。召開合作雙方負(fù)責(zé)人及有關(guān)專家的論證會，對提交的方案報告進(jìn)行研討、論證與審核。由策劃組人員根據(jù)討論結(jié)果對方案做進(jìn)一步的完善與改進(jìn)。5、由專家對項目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計提出指導(dǎo)性建議，對項目的整體發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)內(nèi)容、開發(fā)模式、目標(biāo)消費群、形象、項目主題、項目規(guī)劃、園林規(guī)劃、戶型結(jié)構(gòu)與面積、市場價格、室內(nèi)布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)功能、物業(yè)管理等各個方面提出具體意見：6、概念的策劃與引導(dǎo)從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的司題。假如發(fā)展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距一一感覺吸引程度方面的差距，結(jié)果便會截然不同了。7、宣傳、推廣通過系統(tǒng)周密的策劃，利用巧妙的媒體組合、公關(guān)組合有計劃、有節(jié)奏地推出項目的形象、氣勢，以達(dá)到最好的效果：其次，不同的價格組合、付款方式組合、貸款組合，可以更好地吸引買家，增加銷售的機(jī)會。同時，在項目推廣過程中要注意對推廣成本進(jìn)行合理的預(yù)算與分配，以達(dá)到最優(yōu)的成效。廣告中用的最多的就是效果圖在這里切記不可用設(shè)計院出的效果圖圖，因為設(shè)計院出的圖不是為銷售用的。他們就是在表現(xiàn)建筑設(shè)計的內(nèi)容，而不是廣告的內(nèi)容。相關(guān)閱讀：在房地產(chǎn)行業(yè)中房產(chǎn)銷售代理的種類有哪些?簽訂房地產(chǎn)銷售代理合同應(yīng)注意的問題房地產(chǎn)銷售代理合同的范本是什么樣子開發(fā)商應(yīng)該如何選擇房地產(chǎn)銷售代理公司？

一般房地產(chǎn)公司會給新進(jìn)員工進(jìn)行上崗前培訓(xùn)，無論你是否有經(jīng)驗。一般培訓(xùn)內(nèi)容有企業(yè)文化、規(guī)章制度、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、銷售技巧等等。

我想，他們應(yīng)該是想要一個噱頭吧

一個適用于推廣的噱頭，目的是提高銷售處的到訪率

以前我有一個案例，比較久了，99年的

項目套型在120-140左右，層高將近3。5米（這比一般2。8-3米的層高要高不少。），價格在2200-2600之間。

后來我們做了一期報版，大標(biāo)題是XXX元/立方（平方和立方的符號，不容易被分別），我們的創(chuàng)意點是總價÷套型平方數(shù)÷層高=套型立方單價，這個單價比同類競爭對手的平方單價報價少了個數(shù)量級（百位級），于是很多咨詢電話和看房人員把售樓處幾乎擠暴。到訪率迅速提高。
正是由此，最后開發(fā)商把120-140的單層套型改建為60-100的室內(nèi)躍層（層高改為3。9米），一梯二戶改為一梯四戶，單價從2200-提高到2800，總價從30余萬下降到15萬左右。套型實用面積幾乎沒有大的變化或略有下降，共攤變小。

最后的結(jié)果非常喜人，積壓1年多的100多套大戶型，變成200多套室內(nèi)躍層小戶型，在一周內(nèi)告罄。

這個項目叫天鵝星座，是小高層電梯公寓，綠化率為51%，項目在成都市西門耳環(huán)路外，由我們?nèi)覆邉澩茝V。那是99年的事情。項目的開發(fā)商也因為這個項目的成功銷售，資產(chǎn)翻翻，實現(xiàn)銷售額達(dá)1。3億以上。

我想，他們應(yīng)該是想要一個噱頭吧



一個適用于推廣的噱頭，目的是提高銷售處的到訪率



以前我有一個案例，比較久了，99年的



項目套型在120-140左右，層高將近3。5米（這比一般2。8-3米的層高要高不少。），價格在2200-2600之間。



后來我們做了一期報版，大標(biāo)題是XXX元/立方（平方和立方的符號，不容易被分別），我們的創(chuàng)意點是總價÷套型平方數(shù)÷層高=套型立方單價，這個單價比同類競爭對手的平方單價報價少了個數(shù)量級（百位級），于是很多咨詢電話和看房人員把售樓處幾乎擠暴。到訪率迅速提高。

正是由此，最后開發(fā)商把120-140的單層套型改建為60-100的室內(nèi)躍層（層高改為3。9米），一梯二戶改為一梯四戶，單價從2200-提高到2800，總價從30余萬下降到15萬左右。套型實用面積幾乎沒有大的變化或略有下降，共攤變小。



最后的結(jié)果非常喜人，積壓1年多的100多套大戶型，變成200多套室內(nèi)躍層小戶型，在一周內(nèi)告罄。



這個項目叫天鵝星座，是小高層電梯公寓，綠化率為51%，項目在成都市西門耳環(huán)路外，由我們?nèi)覆邉澩茝V。那是99年的事情。項目的開發(fā)商也因為這個項目的成功銷售，資產(chǎn)翻翻，實現(xiàn)銷售額達(dá)1。3億以上。

海景房可是稀缺資源，數(shù)量有限啊，買一套少一套，所以海景房如果地段不錯一定是豪宅，豪宅的客戶層面肯定小，拋開市場行情不說，好不好賣得看產(chǎn)品還有賣產(chǎn)品的行不行，還得看你公司的營銷水準(zhǔn)，還得看產(chǎn)品和市場的供需關(guān)系、購買力等等，還得看。。。。。。說幾天都說不完。

關(guān)于銷售員提成行業(yè)內(nèi)大多數(shù)千分之一左右，如果你沒記錯確實是百分之一，那一定不怎么好賣，開發(fā)商認(rèn)為重賞之下必有勇夫，認(rèn)為提高銷售傭金就能解決問題，不知道他們有沒有其他的解決辦法，但對于你來講，值得去搏一搏。新人在這種環(huán)境下面對的問題會多點，學(xué)到的東西也多點。

好--就是比較容易和客戶交流，自然談客戶就容易推銷房子了。
不好--就是女人當(dāng)男人用，辛苦。如果不是做一手，那就更辛苦，沒決定沒動力是做不長久的，真得很苦的，做地產(chǎn)的合理給他們賺的，因為我做過。沒天超過12小時候工作量，打電話約客戶、詢問業(yè)主房子買賣租賃；約客看房，拍案成交，提交流程……風(fēng)吹日曬。有心理準(zhǔn)備和體能準(zhǔn)備就去吧。

好--就是比較容易和客戶交流，自然談客戶就容易推銷房子了。
不好--就是女人當(dāng)男人用，辛苦。如果不是做一手，那就更辛苦，沒決定沒動力是做不長久的，真得很苦的，做地產(chǎn)的合理給他們賺的，因為我做過。沒天超過12小時候工作量，打電話約客戶、詢問業(yè)主房子買賣租賃；約客看房，拍案成交，提交流程……風(fēng)吹日曬。有心理準(zhǔn)備和體能準(zhǔn)備就去吧。

做房地產(chǎn)銷售工作除了必須具備專業(yè)知識，溝通技巧，較好的表達(dá)能力、親和力等之外，最重要的素質(zhì)就是吃苦耐勞的堅持作風(fēng)。沒有堅持能力是做不好銷售工作的。而這種堅持主要體現(xiàn)在以下幾個方面：推薦閱讀：房地產(chǎn)銷售技巧和話術(shù)有哪些

第一，堅持誠實信用原則，誠信是做人根本，也是做事情的重要原則。沒了誠信，任何事情即使短期內(nèi)見到效果，也不會長久，得不償失。

第二，堅定立場，比如，肯定公司所定的房源價格價格很合理(表現(xiàn)信心十足之樣)不輕易讓價，讓價必須有理由。

第三，堅持在一家公司做，選擇了一家公司，就不要隨意換工作，只要你勤奮，短時間不出業(yè)績老板也不會讓你離開，堅持下去就會有業(yè)績，而且很容易獲得領(lǐng)導(dǎo)的青睞獲得一定的職位提升。

第四，堅持客戶跟蹤與維護(hù)。

多聽 多看 多想

多聽指的是多聽客戶的話，找出真正的訴求，而且還可以多聽其他經(jīng)驗豐富的置業(yè)顧問怎么去跟客戶交流

多看是說多看房地產(chǎn)相關(guān)的政策，知識等等，多看還要多看其他的產(chǎn)品，盡量多的了解其他樓盤的信息，這些將成為你跟客戶的談資。

多想的意思是在與客戶交流的過程中去想如何去說服他，或者在客戶走了以后多想說每一句話的目的是什么。針對的性格去給他做推薦

另外還有2點很重要:

1.勤奮，現(xiàn)在很多人會出現(xiàn)疲乏不想接客戶的情況，這個是要克服的，否則會惡性循環(huán)

2.團(tuán)結(jié)，特別是對于這種市場不好的情況下，團(tuán)隊的作有用是很大的，多讓同事給你做下幫助，有時候會很有效果，不過也要根據(jù)情況來定。

以上是基礎(chǔ)的，如果你還想做得到頂級的話，那么你還要具備一些其他行業(yè)的知識

金融，證券，投資分析這類的東西你都要了解，如果這都還不夠，那么你要對各種行業(yè)都有一定的了解。

做到這些的目的是，讓你在對任何一個人的時候你都能講出對方感興趣的點，并且能夠說出符合對方觀點的結(jié)論出來，所以這個東西不是一般人能做到的，需要很長時間的積累，所以傳奇銷售員喬·吉拉德在成為世界頂級銷售員也已經(jīng)是他50歲了。你必須要有自己一定的經(jīng)歷，自己的想法，才能贏得客戶的信任!

如果想速成一點，盡量多看報紙，雜志，看看別人怎么去分析問題的，應(yīng)該會對你有幫助

談客戶如同談戀愛，客戶談成了，就意味著被你追到了。人們都向往追到后的幸福和快樂，但是也都懼怕追的過程。女孩的心思很難猜，特別是漂亮女孩的心思更難猜。客戶的心理也難猜，今天對你冷若冰霜，明天可能就會對你喜笑顏開，后天有又可能是陰云密布。

分析一下：一個女孩為什么追不到？（客戶為什么談不成？）

1、 你不勤快，沒有行動力

你中意的女孩沒有很容易追到手的，因為你不是貝克漢姆，也不是劉德華。談客戶也如此，第一要素就是要勤快，也是就我們常說的要常對客戶獻(xiàn)殷勤，經(jīng)常打個電話聯(lián)絡(luò)一下感情，要充滿感覺的說些“甜言蜜語”之類的話語，要經(jīng)常拜訪一下，增加見面的印象，也要給她身邊的人（公司）造成你對他很“在意”的氛圍。這就要求心勤（常想著她）、嘴勤（常電話給她）、腿勤（常見到她），這些需要切實的執(zhí)行力，光想是沒有用的，那是“單相思”，沒有這些努力，想讓客戶主動與你交朋友，除非去整容，變成黎明或者湯姆克盧斯，這基本不可能，所以你的夠勤快，有很強的執(zhí)行力。



2、 你臉皮不夠厚

追女孩常遭受拒絕，這是正常的，談客戶遭受拒絕也是每天都在發(fā)生的，所以要想與客戶談成戀愛，臉皮就要厚一點，也就是遭受挫折的心理承受能力要強。第一次拜訪客戶能夠說上幾句話就算是成功，第二次拜訪客戶能夠和你說上三分鐘也是成功，第三次能夠告訴你什么時候招聘還是成功，如果她購買我們服務(wù)的時候主動來找你，那你就很成功了。不能一次遭到客戶冷冰冰的拒絕，就灰心喪氣，精神不振，要告訴自己，我是最棒的，最適合她的，現(xiàn)在你可以不喜歡我，但是我還是喜歡你，就要對你心勤、嘴勤、腿勤。但是不要一味的死纏爛打，要講究策略和技巧。



3、 你沒有多少錢財

現(xiàn)在社會是經(jīng)濟(jì)社會，女孩子以經(jīng)濟(jì)實力衡量將來的對象也是可以理解的。有很多客戶也會戴著這種有色眼睛來看待你，我們目前的經(jīng)濟(jì)實力算不上強大，比如前程無憂就像是富家公子，但是我們是具有廣闊成長前景的潛力股，我們的服務(wù)比其他服務(wù)更適合于客戶，更重要的是不要以錢財?shù)亩嗌賮硐陆Y(jié)論，最真心對待客戶的，對客戶來說才是最合適的。



4、 你不夠浪漫

女孩子喜歡浪漫，喜歡風(fēng)花雪月、鮮花、巧克力等等，客戶也是如此。其實她們共同期望的是得到心理的滿足，所以我們不能傻傻的只對客戶講“我愛你”（就好比是購買我們的**服務(wù)吧），太簡單了，早都聽膩了。于是我們需要給她們“送鮮花”、需要給她描繪與你結(jié)合后的美好前景，什么別墅啦、汽車?yán)驳鹊?，如果你方法得?dāng)，就送一塊石頭，都會讓她感動的一塌糊涂，成為你的客戶。（所以我們做做電子雜志、贈送一點禮品、每次有促銷活動都記得給對方一份資料，人都是情感動物，肯定會有一天被你打動的）



5、 你沒有責(zé)任感

女孩子不喜歡沒有責(zé)任感的男孩，同樣客戶也一樣，一旦購買了你的產(chǎn)品，等于和你關(guān)系有了實質(zhì)性的變化，可不要一旦成功就變心，這是在現(xiàn)實情況中經(jīng)常能夠看到的。對于成交的客戶，要做好售后服務(wù)，要不斷關(guān)心客戶、幫助客戶解決困難，讓客戶感受你對她的真心，這樣客戶才能成為我們的固定客戶、忠誠客戶。



總之，談不成客戶，就是她還沒有完全的信任你，所以要考驗?zāi)愕那诳烨闆r、堅韌程度、經(jīng)濟(jì)能力、浪漫指數(shù)、責(zé)任感強度，用真誠對待客戶的心與他們談戀愛，有志者事竟成，肯定會成功。



題外話（僅供參考）：一個優(yōu)秀的營銷人，一定會有一個比較優(yōu)秀的對象，如果營銷人連一個中意的女孩都不能追到，也不會算是一個成功的營銷人。

一：管理好自己的情緒： 所為人非圣賢，意思是指人總是會有犯錯誤的時候。人非草木，意思是指人都有感情的，人都是有情緒的，人都 是有喜怒哀樂之情感。一個人如果不能管理好自己 的情緒，他就不能夠管好自己的思想行為。作為個銷售人員，你不能使自己的情緒太低落，從而易怒，易躁，失意，因為這樣既上還了顧客，有傷害了自己。如果銷售中帶有負(fù)面的情緒，那么這場銷售就會變的很危險。銷售是一種很艱難的工作，銷售的另一個名詞就是“拒絕”。拒絕會帶了悲傷，挫折，和失意等負(fù)面情緒。如果銷售人員不能迅速調(diào)整自己的情緒，那么，他就很可能被負(fù)面的影響打倒，從而導(dǎo)致銷售失敗。



二：用積極的情緒來感染客戶：



人是情緒化的動物，客戶亦然。銷售是信息的傳遞，情緒的轉(zhuǎn)變。大部分人購買策略是建立在情緒化的。感性的基礎(chǔ)之上的。銷售人員決不可能把不好的情緒傳遞給客戶。因為這樣做的結(jié)果只會：其一：使銷售流產(chǎn)；其二：給顧客一個不好的印象。



三：準(zhǔn)備工作：



1. 專業(yè)知識的準(zhǔn)備：對自己產(chǎn)品要有100%的了解和絕對的信心。你對自己銷售的產(chǎn)品越了解越專業(yè)，顧客就對你就月有信心。你就月有說服力。



2. 精神上的準(zhǔn)備： 把自己的情緒調(diào)節(jié)到最價狀態(tài)。



3. 體能上的準(zhǔn)備：人有能力，但沒有強健的體魄是不行的。精力充沛亦必不可少。



4. 工具上的準(zhǔn)備：比喻自己的著裝及公文包、樣品、相關(guān)證件和推薦函等。



四：尋找準(zhǔn)客戶：



大街上所有的人都是我們的顧客，但很大一部分不是你的顧客。顧客總是存在的，問題是你如何尋找這些顧客，方法是要求先求質(zhì)后求量的。



五：建立信賴感：



在銷售領(lǐng)域，彼此沒有信賴感是無法達(dá)成任何銷售的，要以誠待人。



六：激起顧客的興趣：



顧客對產(chǎn)品產(chǎn)生興趣是購買的基礎(chǔ)，故要設(shè)法激起其興趣。



七：了解顧客的購買，尋找顧客核心情感的需求。



顧客購買既有情緒理由，也有理智的理由，要通過察顏觀色來了解顧客的真實想法。



八：讓顧客產(chǎn)生購買的欲望：



二流銷售員是滿足顧客的需求。一流銷售員是創(chuàng)造顧客的需求，既所謂：“攻心為上”。



九：承諾與成交：



承諾的關(guān)鍵是完成承諾，你要給顧客一個保證，保證顧客購買你的產(chǎn)品不會有任何風(fēng)險，保證你的產(chǎn)品確實可以對顧客有用，在承諾時要注意，不能許下你做不到的承諾。



如果顧客相信你的承諾是真實有效的，那么你就可以試探著與顧客成交。



十：刺激銷售量：



一流的銷售員既要有零售，更要有批發(fā)，一流的銷售人員必須善于挖掘顧客的購買潛力。



推銷的十個步驟是：



1、做好準(zhǔn)備工作



2、開始進(jìn)入狀態(tài)



3、聯(lián)絡(luò)顧客并引起他的注意



4、與顧客建立關(guān)系并成為顧客最好的朋友



5、激發(fā)顧客對你及對產(chǎn)品或服務(wù)感興趣



6、發(fā)掘顧客存在的問題，并擴(kuò)大顧客不購買的痛苦



7、使顧客想念你的產(chǎn)品并經(jīng)由觀察和提問來試探是否能成交



8、給顧客創(chuàng)造身臨其境的感覺并假設(shè)成交



9、把顧客的拒絕轉(zhuǎn)變成顧客購買的理由



10、描繪購買之后的快樂和美好