二手房買賣手續(xù)及流程

1、買賣雙方建立信息溝通渠道

買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、買賣雙方簽訂房屋買賣合同

如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。

買賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)

買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、立契

房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費(fèi)

稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、辦理貸款手續(xù)

對(duì)貸款的買房人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、付清余款，完成交易

買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

買二手房注意事項(xiàng)

一、產(chǎn)權(quán)清晰

產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房者是否一致；搞清楚所賣房屋的性質(zhì)；產(chǎn)權(quán)證上所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否相符；驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證的合法性與真實(shí)性。

二、產(chǎn)權(quán)的完整性

確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性就是要判斷其房產(chǎn)有沒(méi)有抵押，包括私下抵押、共有人等。以避免在過(guò)戶后出現(xiàn)不必要的爭(zhēng)議與糾紛。

三、房屋質(zhì)量

觀察房屋的結(jié)構(gòu)，建筑與裝修材料?？捶课莸膬?nèi)外部結(jié)構(gòu)是否被改動(dòng)過(guò)；是否有私建部分；是否有占用走廊或陽(yáng)臺(tái)等；牽涉到陽(yáng)臺(tái)的面積怎么算的問(wèn)題。

四\居住空間

觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否合理；是否適合居?。换顒?dòng)空間大小等。

五、裝修配置

看原房屋裝修的水平、程度如何；確認(rèn)房子的供電設(shè)施、供氣管道、水管等是否有老化現(xiàn)象；電話線、寬帶的安裝是否完備等。

六\物業(yè)管理

了解該區(qū)水、電、煤、暖的價(jià)格及繳費(fèi)方式，是上門代收還是自己去繳；觀察電梯是否可以正常使用；了解該區(qū)的停車場(chǎng)、小區(qū)綠化的基本情況；當(dāng)?shù)乇０菜皆趺礃?，觀察一下保安是否有責(zé)任心等。

七、房屋歷史

了解該房是哪年蓋的，還用多久的土地使用期限；有哪些人住過(guò)，有什么用途；還有原住戶在當(dāng)?shù)氐男庞们闆r；是否有欠交物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等。

八、鄰里情況

鄰里關(guān)系是影響居住舒適與否的重要因素。在買房前應(yīng)該要拜訪上下左右的鄰居，了解他們?cè)诖说木幼∏闆r；與居委會(huì)和傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

九、房屋價(jià)值

通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上的功放的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；委托信得過(guò)的中介公司進(jìn)行價(jià)值評(píng)估；銀行提供按揭時(shí)會(huì)作出價(jià)值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的最低保值價(jià)。

十、貸款條件

二手房的貸款有具體的要求。具體的要依據(jù)所在省市的相關(guān)規(guī)定。

十一、產(chǎn)權(quán)的交接

需要找個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如信譽(yù)較好的擔(dān)保公司，等過(guò)戶完成后再將房款轉(zhuǎn)入賣方賬戶。

低價(jià)買，高價(jià)賣，還也許是你做了什么事讓他們傷心了，不給你了

二手房買賣，買賣雙方都發(fā)生了納稅義務(wù)，買賣雙方應(yīng)分別就自己的（買賣）行為按如下規(guī)定申報(bào)納稅:
一、二手房交易應(yīng)繳納的稅（費(fèi)）種：出售方：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、堤防維護(hù)費(fèi)、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅。購(gòu)買方：印花稅、契稅。
二、二手房交易辦稅流程：出售方持與納稅相關(guān)的證明資料，到地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征收窗口申報(bào)繳納稅款并申請(qǐng)開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，按規(guī)定將銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票交購(gòu)買方。購(gòu)買方持銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票及其他相關(guān)資料，在地稅部門征收窗口申報(bào)繳納契稅及印花稅，按照“先稅后證”的原則，憑契稅完稅證（或免稅證明）及其他資料到市房管、土地部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。
三、二手房交易申報(bào)納稅，應(yīng)出具的申報(bào)資料：
出售方：（一）房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同；（二）原銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票或合法有效的付款憑證；（三）原《房屋所有權(quán)證》；（四）本人身份證明、承受人的身份證明；（五）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。
購(gòu)買方：（一）房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同；（二）銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票或合法有效的付款憑證；（三）原《房屋所有權(quán)證》；（四）本人身份證明；（五）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。
以上資料需提供原件及復(fù)印件，稅務(wù)機(jī)關(guān)留存復(fù)印件。
四、二手房交易出售方應(yīng)納稅（費(fèi)）規(guī)定及優(yōu)惠政策
（一）營(yíng)業(yè)稅：1、個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房（含普通住房和非普通住房）對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)納稅款＝銷售收入×稅率（5%）；2、個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的住房對(duì)外銷售，如符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)，且證明材料齊全的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免征營(yíng)業(yè)稅；3、個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的住房對(duì)外銷售，如銷售非普通住房，或不能提供屬于普通住房的證明材料，或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，以全部收入減去購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)納稅款＝（銷售收入-購(gòu)置原價(jià)）×稅率（5%）。
二）城市維護(hù)建設(shè)稅：以繳納的營(yíng)業(yè)稅稅款為依據(jù)計(jì)算繳納，適用稅率為7%。應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅額＝實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅額×稅率（7%）。
（三）教育費(fèi)附加：以繳納的營(yíng)業(yè)稅稅款為依據(jù)計(jì)算繳納，征收率為3%。應(yīng)納教育費(fèi)附加＝實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅額×征收率（3%）。
（四）堤防維護(hù)費(fèi)：以繳納的營(yíng)業(yè)稅稅款為依據(jù)計(jì)算繳納，征收率為2%。應(yīng)納堤防維護(hù)費(fèi)＝實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅額×征收率（2%）。
（五）印花稅：以合同所載金額為計(jì)稅依據(jù)，稅率為0.5‰。應(yīng)納印花稅＝售（購(gòu)）房合同所載金額×稅率（0.5‰）
（六）土地增值稅：個(gè)人銷售非普通住房，按土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，依30%－60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算繳納土地增值稅。
個(gè)人銷售普通住房，暫免征收土地增值稅。
（七）個(gè)人所得稅：1、征稅規(guī)定。個(gè)人出售自有住房，以轉(zhuǎn)讓房屋的收入額減除住房原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，依20%的稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。
應(yīng)納個(gè)人所得稅額＝應(yīng)納稅所得額×稅率（20%）
應(yīng)納稅所得額＝銷售收入-住房原值-合理費(fèi)用
住房原值：為房屋建造費(fèi)或購(gòu)進(jìn)價(jià)格以及其他有關(guān)費(fèi)用。
合理費(fèi)用：為出售該住房時(shí)按照規(guī)定支付的有關(guān)費(fèi)用。
納稅人提供的住房原值及合理費(fèi)用的支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效的付款憑證。
2、優(yōu)惠政策：（1）個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。（2）為鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。
五、私房交易購(gòu)買方應(yīng)納稅規(guī)定及優(yōu)惠政策
(一）契稅：以權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅率計(jì)算繳納。1、個(gè)人購(gòu)買非普通住房，按4%的稅率征收契稅。應(yīng)納契稅=成交價(jià)格×稅率（4%）。2、個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅，暫減半征收契稅。應(yīng)納契稅＝成交價(jià)格×稅率（4%）×50%。
成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定或委托具有土地、房產(chǎn)評(píng)估資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
(二）印花稅：以合同所載金額為計(jì)稅依據(jù)，稅率為0.5‰。
應(yīng)納印花稅＝售（購(gòu)）房合同所載金額×稅率（0.5‰）

辦理牌照，交養(yǎng)路費(fèi)及相關(guān)各種費(fèi)用。到當(dāng)?shù)剀嚬芩稍?。就知道了?/div>