中國房地產(chǎn)企業(yè)試水海外市場的歷史背景
從時(shí)間維度看，中國國內(nèi)房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外基本上始于2004年。至2013年底，約有20家國內(nèi)知名房企進(jìn)駐海外房地產(chǎn)市場，足跡遍及歐美、亞洲、澳洲等多個(gè)國家或地區(qū)?？偨灰捉痤~方面，以綠地為首，它在2013年主要海外投資項(xiàng)目涵蓋澳洲、西班牙、美國、泰國，金額交易破600億人民幣。在試水海外市場方面，采取收購方式還是置地開發(fā)方式，不同房地產(chǎn)公司有不同策略和目的。例如復(fù)星收購的摩根大通總部即為地標(biāo)建筑，既能迅速增加企業(yè)在海外的知名度，又能作為企業(yè)海外擴(kuò)張時(shí)的辦公場所，其下一步如何整合管理提升大家都很關(guān)注。試水海外投資的房地產(chǎn)企業(yè)，以大中型綜合類民企為主；試水海外房地產(chǎn)投資的地域，以英美澳等發(fā)達(dá)國家居多；在具體的項(xiàng)目規(guī)模大小方面，金額很多逾億美元左右。
三、美國房地產(chǎn)市場環(huán)境分析
從宏觀層面來講，基于發(fā)展階段的差異，美國的房地產(chǎn)行業(yè)不像中國的房地產(chǎn)行業(yè)那樣占經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的比重這么大。美國的經(jīng)濟(jì)中消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)較高，房地產(chǎn)占私人部門的比重不到10%。目前一些機(jī)構(gòu)對(duì)美國的經(jīng)濟(jì)比較看好，房地產(chǎn)市場也是比較被投資者看好的。新任的美國聯(lián)儲(chǔ)耶倫主席首次國會(huì)聽證會(huì)市場效果看來不錯(cuò)。利率波動(dòng)是美國房地產(chǎn)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)之一，耶倫說應(yīng)該不會(huì)再短期內(nèi)讓利率上升，除非有很明顯的就業(yè)改善，美聯(lián)儲(chǔ)才會(huì)提高利率。然而從另一個(gè)角度講，美國房地產(chǎn)市場總體上還需要相當(dāng)長的時(shí)間才能恢復(fù)到金融危機(jī)前的水平。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題主要在抵押貸款的市場上，發(fā)放數(shù)量減少，對(duì)信用評(píng)級(jí)低的借款人獲得貸款的能力比較差?，F(xiàn)在不少機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，隨著美國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，美國的銀行對(duì)抵押貸款的質(zhì)量和信心也會(huì)逐步增強(qiáng)，業(yè)務(wù)上也會(huì)擴(kuò)張。然而需要注意的是，抵押貸款復(fù)蘇不是一蹴而就的。很多因素短期內(nèi)能否得到解決，目前還不明朗，對(duì)此要有客觀的把握。
四、地產(chǎn)企業(yè)海外投資的資產(chǎn)標(biāo)的
中國國內(nèi)房地產(chǎn)投資人在海外市場的投資具有很典型的新錢特征：投資標(biāo)的要看得見摸得著，投資耐心也較低，要求兩三年就見效；同時(shí)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也比較低，因此偏好現(xiàn)金流非常好、非常穩(wěn)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目。但是，值得提醒的是，因?yàn)楹Ｍ獬墒焓袌龅姆康禺a(chǎn)市場與中國國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)有很大的差異，因此中國國內(nèi)的房地產(chǎn)投資者選擇出海投資的標(biāo)的時(shí)，投資收益的期望值要根據(jù)海外市場的實(shí)際狀況進(jìn)行調(diào)整，海外的地產(chǎn)市場和中國國內(nèi)市場的回報(bào)是不同的。從歷史數(shù)據(jù)看，中長期來看，海外地產(chǎn)投資，年均7-8%的回報(bào)就是不錯(cuò)的收益水平了，中國過去幾年房地產(chǎn)市場的持續(xù)大幅上揚(yáng)也不是可以一直持續(xù)下去的，也只能說是一段時(shí)期內(nèi)的運(yùn)行特征。
在出海資產(chǎn)標(biāo)的的選擇上，美國房地產(chǎn)公司的一些經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。第一種方式是抄底，在過去幾年，一些大的房地產(chǎn)領(lǐng)域的PE在房價(jià)下跌較多的美國西南部和南部一些大州大量收購single?family，統(tǒng)一管理，爭取打包銷售，或者上市。舉個(gè)例子，有一個(gè)紐約的地產(chǎn)投資公司和猶太投資者合作開發(fā)的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)收益18%，后來因?yàn)槲髂喜亢湍喜康貐^(qū)的房地產(chǎn)恢復(fù)很快，實(shí)際收益是遠(yuǎn)大于18%的。第二方式是改造銷售。中國國內(nèi)的企業(yè)在美國可以考慮改造銷售的方式，買現(xiàn)成的樓做開發(fā)。因?yàn)殚_發(fā)新的項(xiàng)目比較少，難度也比較大，可能因?yàn)閷?duì)市場環(huán)境的不了解，往往因?yàn)楣?huì)、環(huán)境等中國國內(nèi)市場上不同的影響因素就導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)遲緩。有些公司把酒店、寫字樓改裝成高檔的住宅，但不是所有的酒店和寫字樓都適合改造銷售，要考慮地理位置等因素。紐約的高檔住宅市場這幾年很興盛，需要關(guān)注其中可能也開始出現(xiàn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。
